2016年1月27日水曜日

事業目的とデューデリジェンスの関わりとは?

事業目的とデューデリジェンスの関わりとは?www.cantechsjapan.com
 デューデリジェンスは、投資家が不動産における多角的な調査で、物理的調査(建物調査診断、耐震リスク、環境汚染等)、経済的調査(採算性評価、市場性リスク)、法的調査(権利関係の損害賠償等)により、リスク・リターンの検証調査資料として、投資家の意思決定するための諸資料である。
 物理的調査は、一般的に建物調査・土地状況調査・環境調査であり、エンジニアリングレポートと言われているが、LCCを含めたFMシステム評価として、将来予測のキャッシュフローの明確化(IRR、NPV、回収期間等)とリスク率(割引率:Wacc)の評価作業(DCF法による収益価格の査定:現在価値)の経済的調査との連携を必要とする。

 弊社の事業目的とデューデリジェンスとの関わりは、①建物資産鑑定は、この物理的調査の建物調査に特化したエンジニアリングレポートで、再生エネルギー事業の②採算性評価は、デューデリジェンスの経済的調査である。又、③瑕疵担保及び損害賠償における調査・鑑定は、法的調査と位置づける。

建物資産鑑定に必要な書類(予備調査及び本調査にあたり)
①委任状及び権利に関わる承諾書
②付近見取図
③建築確認済証(平成4年以前の場合は確認通知書)、検査済書
④設計図書(設計図、仕様書、その他建物に関わる書類)
⑤その他予備調査にて必要な書類

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2016年1月26日火曜日

建物資産鑑定業務とは?傾斜マンション?建築設計瑕疵及び施工瑕疵でお困りの方は?

 建物資産鑑定業務とは?傾斜マンション?建築設計瑕疵及び施工瑕疵でお困りの方は?
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建築士事務所の業務は、一般的に建築士法で①設計、工事監理②建築工事契約に関する事務③建築工事の指導監督④建築物に関する調査若しくは鑑定⑤建築物に関する法令若しくは条例の規定に基づく手続の代理が主業務である。
 弊社は、④建築物に関する調査若しくは鑑定業務に、特化した事業目的の会社で、広島県建築士事務所協会に登録(広島県知事登録14(1)第4601号)し、広島県建築士事務所協会にも所属している。

 ④建築物に関する調査若しくは鑑定業務とは?
1、建築物の瑕疵担保及び賠償責任における法廷鑑定及び私的鑑定業務
2、建築物の固定資産及び償却資産の適切な仕分け鑑定業務
3、建築物のデューデリジェンスにおける資産評価の調査業務
等が主業務で弊社は、建物資産鑑定業務といい④に特化した一級建築士事務所で、建築設計瑕疵及び施工瑕疵を調査し、法廷鑑定書及び私的鑑定書を作成いたします。

 ちなみに住宅に関わる瑕疵担保及び賠償責任については、①設計に由来する場合②施工に由来する場合③その両者に由来する場合④施工管理に原因のあるものがある。さらに⑤使用した材料に問題がある場合等、その原因はさまざまなものが推察される。

 請負契約には、「設計施工一括契約」と「設計施工分離契約」の2パターンがあり、その契約履行について、請負者は民事上の責任が問われる。
①建設工事の請負契約上の「施工上の瑕疵」に関わる責任(瑕疵担保責任)
②設計の委任契約上の「設計上の瑕疵」に関わる責任
③不法行為の責任(手抜き工事及び不良材料の使用等故意又は過失によって生じる損害)
④「設計施工一括契約」における瑕疵責任(責任の所在が明確である)
⑤「設計と施工分離」における瑕疵責任(設計瑕疵でも施工者の注意義務を怠ると施工者は担保責任を免れることはできない。

 瑕疵担保保険の適用(設計施工分離契約)について
住宅の瑕疵保険の対象となるのは施工者の責任であるのが基本であるが、瑕疵担保責任だけが対象であって、不法行為責任による損害賠償は保険の対象外である。
 なお、設計者の責任に関わる保険は、専門家責任保険の一種で設計業務の遂行に起因して発生した物件については設計者が基本的に負担をする。

調査鑑定プロセス
①予備調査
②本調査
③鑑定書の作成(設計:欠陥等の私的、施工:是正方法、施工費:見積書)
④意見書の作成
⑤証人尋問

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2016年1月25日月曜日

再生可能エネルギー事業の採算性評価(デューデリジェンス)とは?

再生可能エネルギー事業の採算性評価(デューデリジェンス)とは?www.cantechsjapan.com

 デューデリジェンスとは、投資家が投資を行う際、もしくは金融機関が引受業務を行う際に、投資対象(再生可能エネルギー事業)のリスクリターンを適正に把握するために事前に行う、一連の調査のことである。採算性評価は、このデューデリジェンスに該当する調査業務である。

 再生可能エネルギー事業の内、ソーラー発電は日射量の有効性と発電効率により採算性が大きく異なる。ここでの紹介は、再生可能エネルギー事業の内、バイオマス発電事業の採算性評価について述べる。

バイオマス発電事業の採算性評価
①再生可能エネルギー施設に安定的バイオマス(木材、竹等草木系、鶏糞系廃棄物等)供給
②発電施設規模、送電線能力、環境アセスメント等の法的規制
③バイオマス材料の含水率、購入調達単価、混焼比率、発生熱量及び灰処理等有効利用
④資金調達ファンドの仕組み(SPC、PFI、PPP等)
⑤公的資金の助成金活用方法
⑥FITの売電単価、発電方法及び効率、運営維持管理費等のLCC
⑦発電所年間稼働日数
⑧Wacc(割引率:加重平均資本コスト)をいくらにするか、借入金利、借入金返済期間
⑨以上の諸条件を配慮したキャッシュフローにより、NPV・IRR・返済期間等を把握する
⑩①~⑨を網羅したデューデリジェンスの調査業務が採算性評価となる。

 特に、①と②のバイオマス材料の安定供給により、発電施設規模の決定が、採算性評価をするために重要な項目である。

2016年1月24日日曜日

プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価・分析(FS)の妥当性について

 プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価は、ファイナンス理論と複合技術(Fin Techs :Finance and Technogies)で採算性評価・分析され、妥当性の有効性が検証される。www.cantechsjapan.com

事例
・再生可能エネルギー事業(ソーラー・バイオマス・小水力)の採算性
・PFI事業のVFM評価の信頼性
・FMロボ(Facility Management Robot)システム等による固定及び償却資産の妥当性評価
・投資不動産等事業の採算性評価
    
① P/L:損益計算書
② B/S:貸借対照表
③ C/F:CF計算書
④ 企業倒産予知モデル
⑤ NPV:投資する対象事業のプロジェクトが生出すキャッシュフローの現在価値(DCF)の総和
⑥ IRR(%):内部収益率
⑦ 投資金額回収期間:回収期間は、最低でも7年以内
⑧ DCF:ディスカウントキャッシュフロー割引率
⑨ Wacc:加重平均資本コスト:借入にかかるコストと株主調達にかかるコストを加重平均したもの

 ①~⑨のファイナンス理論ツールに、CM・PM・省エネ等の経営技術とBIM・CIM・FM等の建設情報化技術を有効に活用することで、複合的なマネジメント力が強化され、将来的ランニングコストを削減していく最新経営手法である。
 
 以上により真のPFIプロジェクトの採算性評価・分析(FS)は、技術者が経営理論と技術マネジメントの総括により、妥当性の有効性が検証される。

・某病院建設におけるIT化への取組
・某大学建設における環境保全と情報化
・環境共生住宅と省エネについて考えてみませんか!
・工期短縮における逆打ち工法とBIMシステムへの提案



 

2016年1月23日土曜日

事業戦略『環境と資産の再生マネジメント』とは?

 事業戦略の基本は、省エネ技術のコアボレーション(ヒト、モノ、カネ、インフォメーション)にある。
弊社のミッション『環境と資産の再生マネジメント』は、省エネ複合技術の数値目標達成プロセスにある。省エネ複合技術は、建物管理手法と経営管理手法のそれぞれの総合ベクトルを、費用対効果そのもの数値結果に表したものにある。www.cantechsjapan.com

 その数値結果は、エネルギー削減(建物管理)と収益向上(経営管理)につながり、CO2を削減することになる。エネルギー削減及び収益向上する行為が、環境と資産の再生マネジメントそのものである。

 組織の情報化(IoT)を推進させ、ヒト、モノ、カネの省エネ化が、企業のトタルコスト削減そのものにある。IoT(internet of Things):ヒト、モノ、カネ等の経営資源そのもの全体を、インターネットにより有効活用(遠隔操作等による省資源化)し、経営の効率化を図る省エネ技術そのものの手法である。

 プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価・分析(FS)の妥当性(2016の1月15日ブログ)での①~⑨のファイナンス理論ツールの一般的な財務・会計分析と建設情報化との複合技術化で、真の事業評価を分析・評価する手法で、弊社ミッションの『環境と資産の再生マネジメント』に深い意義がある。

 プロジェクト事業の採算性は、ファイナンス理論と建設情報化技術との複合化で、真の事業評価・分析が試されることで、省エネ(CO2削減)も達成され、それは『環境と資産の再生マネジメント』の狙いにある。

 以前のブログでは、BIM、CIM、PFI、PPP、FM手法等の事業用ソフトパワーとヒト、モノ、カネ、インフォメーションを、IoTとのコアボレーションツールにより、省エネとコスト削減を達成する事業戦術について述べた。今回は、ランニングコスト(エネルギー費用(モノ)、メンテナス(ヒト)、その他経費(カネ))に大きな影響を及ぼすFM(Facility Management)経営管理手法の有効性について述べる。

有効性
①省エネルギーを実現し、コスト低減と共に環境負荷削減を行う。
②最適な施設の選択肢が可能である。
③ファシリティ改革により、施設関連費用の最小化並びに経営効率の最適化が期待できる。
④施設を利用される利害関係者に快適及び魅力的な施設の提供が可能となる。
⑤ライフサイクルコストのうち、建設コストのイニシャルコストは25%で、残り75%はランニングコスト(エネルギー費用(モノ)、メンテナス(ヒト)その他の経費(カネ))と位置づけされ、BIMシステムの有効活用が、FMシステムの有効性を優位とし、最終的なLCC(Life cycle cost:ライフサイクルコスト)を削減することとなる。

適切性:基準値にぴったりと当てはまる。
妥当性:許容範囲内に収まり社会通念上納得いく数値
有効性:その数値等が役立つものかどうかの検証
 

2016年1月20日水曜日

再生可能エネルギー事業とは?

 再生可能エネルギー事業:EPC事業(E:Engineeing  P:Procurement   C:Construction)をはじめとし、再生可能エネルギー事業の採算性評価(将来得られるキャッシュフローの現在価値の回収最適化)、バイオマス発電事業の燃料調達から買取、供給、発電までの6次産業への提案を、行っています。http://cantechsjapan.com アドレスを開きバイオマス関連、バイオマス燃料 をご覧ください。

 なおこの事業は、広島県知事(湯﨑を英彦)の中小企業の新たな事業活動の促進(指令経革第 520 号)により承認されました。又、中国新聞経済欄にも紹介されました。下記をご覧ください。



 

2016年1月16日土曜日

プロジェクト事業評価に必要な情報マネジメント力及び資格とは?

プロジェクト事業評価に必要な情報マネジメント力及び資格とは?www.cantechsjapan.com
Excelについては、変数入力により、事業評価が可能となる。

PFI事業
・PFI事業VFM(国交省:Excel)
・PFI事業のVFM評価の信頼性について(山田耕造修士論文)
・日本版PFI(西野文雄監修、有岡正樹共著)

再生可能エネルギー事業
・ソーラー発電事業の採算性(山田耕造:Excel)
・バイオマス発電事業(平井晃:Excel、森林総合研究所:Excel)
・小水力発電事業(長野県小水力ガイドライン、事業採算性:Excel)
・再生可能エネルギー技術白書第2版(独立行政法人新エネルギー・産業技術総合開発機構)

企業事業
・企業倒産予知モデル(白田桂子)
・倒産予知モデルによる各付けの実務(白田桂子)
・与信管理(根本誠二:倒産予知モデルExcel)

不動産投資事業
・不動産投資DCF法レバレッジ方程式(JT ADVISORS:Excel)
・低リスク・高利回りの不動産投資(玉川陽介:Excel)
・事業計画書・投資提案書の数値化分析(中村篤人:Excel)

FMシステム(固定及び償却資産の妥当性評価)
・FMロボ(Facility Management Robot)(株)キャトル

建物の瑕疵担保及び損害賠償の鑑定、調査
・建築請負契約における瑕疵担保責任と損害賠償の範囲(秋野卓生)
・某木造住宅の法廷鑑定業務及び報告書作成
・某RC造その他の私的鑑定業務及び報告書作成

保有資格
建築関連 一級建築士、一級施工管理技士、RC造及び木造耐震診断技術者資格
環境関連 環境カウンセラー(国交省) 省エネ指導員(経済産業省) 住宅省エネルギー設計技術者 廃棄物処理施設技術管理者 特別管理産業廃棄物管理責任者 広島県環境保全アドバイザー ISO9000及び14001内部監査員 
不動産関連 宅地建物取引主任者
事業評価採算性 経済産業省中国経済産業局中小企業支援サポート専門家(環境・建設・経営)広島大学大学院ファイナンスプログラム修士課程修了(PFI事業のVFM評価の信頼性について)

 

『環境と資産の再生マネジメント』事業目的とは?

『環境と資産の再生マネジメント』事業目的とは?www.cantechsjapan.com

遊休地及び耕作放棄地を有効利用『バイオマス発電燃料植物の栽培・加工・販売事業の展開』再生可能エネルギーを活用した発電事業(広島県経営革新事業認定:指令経革第  520  号)を、
㈲ケンテックスジャパン  一級建築士事務所の事業目的とする。
広島県経営革新課のホームページ及び中国新聞社中国経済16版に、㈲ケンテックスジャパンの事業計画が紹介されました。


 
 


 

2016年1月15日金曜日

PPP・PFI・FM・BIM・CM・PMの基本的考え方は、全て省エネ技術から。

 有限会社ケンテックスジャパン 一級建築士事務所の事業コンセプトは、再生可能エネルギー「CO2ゼロ」を通じて、『環境と資産の再生マネージメント』を提案いたします。

『カーボンオフセットを推進し、低炭素社会を確立しょう!』  www.cantechsjapan.com

 PPP・PFI・FM・BIM・CM・PMの基本的考え方は、全て省エネ技術(ZEB:ゼロ・エネルギー・ビルディング)から。年間再生エネルギーだけで稼働するビルデングは、イニシャルコストは高くなるが、ランニングコストは大幅に安くなる。省エネ技術の基本が、環境経営のFM的視点でのトータルコストを安くする。自治体の発注形態(PPP・PFI)、設計・施工・運営維持管理(FM・BIM・CM・PM)
下記の記事をご覧ください。

2016年1月14日木曜日

PFI事業の倒産予知モデルとは?

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 PFI事業は、割引率(Waccとする)並びにキャッシュフロー、ハコモノイニシャルコスト、返済期間、所有権是非(BOT、BTO、BOO)による変数シミュレーションで、筆者の理論で倒産予知モデルを推定した。今後の課題は、PFI事業が変数シミュレーションにより、マネジメントの実態継続モニタリングが重要である。
 PFI事業方式BTOの場合は、割賦販売方式とみなし、本来の経営民間委託からの乖離(官事業からの独立性をかなり失う)する。
 PFI事業の倒産予知モデル手法は、財務分析ツールとして、今回SAF2002モデルを採用し(企業倒産予知モデル:白田佳子著)、下記式のシミュレーションによりモニタリングを行う。

SAF値=0.01036X1+0.02682X2-0.06610X3-0.02368X4+0.70773
X1: 総資本留保利益率
X2: 総資本税引前当期利益率
X3: 棚卸資産回転期間
X4: 売上高金利負担率

SAF<0.7・・・・・・・・・       倒産の可能性大
0.9>SAF<0.7 ・・・・        要注意ゾーン
1.44>SAF>0.9・・・・       安全ゾーン
SAF値>1.44・・・・・・・   優良ゾーン

PPP、PFIとは?

 PPP(Public-Private-Partnership):は、小さな政府を志向し、「民間にできることは民間に委ねる」という方針により、民間事業者の資金やノウハウを活用して社会資本を整備し、公共サービスの充実を進めていく手法の一つである。
 PPPは、新しい官民協力の形態であり、事業の企画段階から民間事業者が参加するなど、より幅広い範囲を民間に任せる手法である。又PFIも、公共施設の民間への新しい発注方式で、PPP手法の一つでもある。
 
 『PFI:Private Finance Initiative』とは、公共施設サービスの提供に際して、公共施設が必要な場合に、従来のように公共が、直接施設を整備(計画、設計、施工、運営維持管理等)せずに、民間資金を利用して、民間に施設設備と公共サービスの提供をゆだねる方式である。
 この方式は、所有権の位置づけによりBOT、BTO、BOO、BLT4つの方式があり、公共機関、民間事業者及び金融機関の三大プレーヤーのそれぞれの役割によりプロジェクトが運営管理される。
4つの方式
BOT(Build-Transfer-Operate):民間事業主体が自ら資金調達を行い、施設を建設(Build)後、その施設の所有権を当該政府に移転(Transfer)し、その引き換えに施設の使用権(Operate)を得る方式。
BTO(Build-Operate-Transfer):民間事業主体が自ら資金調達を行い、施設を建設(Build)し、一定期間(10~30年間)運営(Operate)管理を行って資金を回収後、公共にその施設を移管(Transfer)する方式。
BOO(Build-Own-Operate):BOT方式の変形で、施設を建設(Build)し、保有(Own)、事業を運営(Operate)する方式で、所有権は公共に移転しない方式。
BLT(Build-Lease-Transfer):民間事業主体が自らし金調達を行い、施設を建設(Build)後、政府等の公共機関にその施設をリースし(Lease)し、あらかじめ決められたリース代を得て資金回収するともに、施設使用権(Operate)を得る方式。所有権は民間側にある(割賦販売的な思想)。

 




 

2016年1月12日火曜日

CM及びPMとは?

 『CM:construction management』とは、コンストラクション・マネジメントの訳で、建設全般にかかわる建設・推進・管理業務、すなわち建築全般のマネジメント業務をいう。CM契約方式は、建築主の代行業務と解釈され、設計及び施工会社等の調整マネジメント業務を行うことで、建設全般のコスト削減を行う契約方式で、この契約方式を施主視点で管理する人材をCMrという。
 設計、施工の分離発注契約及び設計施工一式発注契約請負契約の在来契約方式とは、異なる発注契約方式である。2002年2月、国土交通省が『CM方式活用ガイドライン』として、基本的な指針となるものを策定されている。

 『PM:Project manager』とは、プロジェクト・マネジャー:事業計画から建設完成、運営維持管理までのプロセスシステムの構築・管理する立場の人材である。建設では、発注者が事業計画を、設計事務所が概略設計・基本設計・実施設計を、発注者が入札及び随契又は特命のプロセスを経て施工会社が決定される。
 このプロセスを発注者の視点で管理する人材をいうPMという。発注者、設計事務所、施工会社の3つの立場を、PMは調整する役割がある。又PMは、CM契約方式、FM、BIM等を理解しながら建設の最適マネジメントにより最小コスト目指し、遂行していく立場にある。

2016年1月11日月曜日

FMとは?

 『FM(Facility Management)』ファシリティマネジメントは、アメリカでまれた新しい経営管理方式。
業務用不動産(土地、建物、構築物、設備等)すべてを経営にとって最適な状態(費用対効果最大)で保有し、賃借し、使用し、運用し、維持するための総合的な経営管理活動である。
 マクロ的な視点の経営①(施設の在り方の追及)FM、ミクロ的視点の管理②(各施設の効率化、低コスト化、適正品質化の追及)及び日常業務③(施設の運営維持の合理化、計画化、数値化)FMがある。FMは、維持管理費用の最適化により最適な施設の環境とコスト削減が図られる。

 FMの活用によって期待される効果は、下記のようなものがある。
①省エネルギーを実現し、コスト低減と共に環境負荷削減
②最適な施設の選択肢が可能
③ファシリティ改革により、施設関連費用の最小化並びに経営効率の最適化
④施設を利用される利害関係者に快適及び魅力的な施設の提供等

 

BIMとは?

 『BIM(Building Information Modeling)』テクノロジーを使用すれば、1つまたは複数の正確な仮想の建物モデルをデジタルで建設できる。各段階を通じた設計がサポートされているため、手動プロセスよりも優れた解析及び制御がが可能となる。完成時にコンピューターによって生成されるモデルは、正確な形状とデータが含まれている(仮想竣工建築物)。
 それらは、設計(意匠・構造・設備)、積算、見積、施工そして竣工後の維持管理等の情報を共有するとともに、可視化(見える化)による干渉事前チェツクが可能となる。したがって出戻り作業が少なくなり、コスト削減及び労務費比率の削減となる。労働者不足の建設業の経営戦略として、今後期待できる建設情報化(2D及び3D情報をIFCのフォーマットにてBIM化を行う)の1つでもある。
 

2016年1月9日土曜日

BIMとFMのデータの互換性とは

 BIMモデルとFMのデーターの互換性は、『IFC』をベースに開発されたデータ交換により行われる。設計・施工の段階から維持管理運用段階へと建物の情報を受け渡すために使われるデータフォーマットで、建物を維持管理していくための関連情報を最大限に伝えることになる。
 しかしBIMモデルの属性情報は、膨大になるために、FM用としての施設情報データーを、取捨選択し簡素化する必要もある。BIMモデルそのものをFM用データにすると、データ容量も多くクラウドコンピュータの負荷も大きくなる。したがって、FM用のデーターは、建築・設備その他データのBIMモデル属性情報の選択肢マネジメントが特に重要である。

 (BIMソフトウェア+BIMデータフォーマット+FMソフトウェアとの連携)は、意匠、構造、設備、施工図の整合性とFMシステム(建物維持管理システム)を、『バーチャル竣工』により、建設プロジェクトを実施させることが可能となり、その結果下記の項目が期待できる。
①建築・設備との干渉が事前にチェックされ整合性が確保
②法規的な検証、意匠及び構造並びに設備との整合性を3Dモデルで立体的に確認
③鉄骨及び鉄筋の納まりと数量確認
④構造計算、構造図、構造積算、意匠積算を含めたBIM属性情報として共有
⑤建物のライフサイクルコスト(LCC)は、建設費が全体の25%、LCCの残り75%が運用コスト75%となり、設計・施工・FM(Facility Management)の一貫したBIM活用の視点がLCC削減となる。



 

2016年1月4日月曜日

建物の省エネ技術にBIM及びFMシステムを取り入れる。

建物の省エネ技術にBIM及びFMシステムを取り入れる。www.cantechsjapan.com

 建物の省エネの効率性には、太陽光等の自然エネルギーの環境性能と、空調機器や照明などの性能との適切な組合せにより、省エネ性能を最大に発揮することが可能となる。
 米国では、設計及び施工段階での建物情報共有のBIMデータを、加工してFMに引き継ぐことが行われ、BIMとFMとの相乗効果による省エネ性能の最大化を狙いとしている。
 しかし、BIMで様々なシミュレーションを行いながら省エネ性能の高い建物を設計及び施工し、BEMS(ビル用エネルギー管理システム)やHEMS(住宅用エネルギー管理システム)等を駆使して省エネ運転を追求している日本とは同様である。
 日本の省エネシステムの仕組みに、米国で行われているBIM活用手法にFMを取り入れることは、さらなる省エネの効率性をアップさせ、建物のランニングコストを下げることにある。

2016年1月3日日曜日

BIMとFMの有効性について

BIMとFMの有効性について
 BIMとは、Building Information Modeling(ビルディング インフォメーション モデリング)の略称でコンピューター上に作成した3次元の建物のデジタルモデルに、コストや仕上げ、管理情報などの属性データを追加した建築物のデータベースを、建築の設計、施工から維持管理までのあらゆる工程での情報を有効活用することで、プロジェクト経営の合理化を図る建設経営手法の一つである。
 FMとは、Facilities Management(ファシリティ マネジメント)の略称でアメリカで生まれた新しい経営管理方式で、企業、団体等が組織活動のために施設とその環境を総合的に企画管理活用する経営活動である。
 FMは、建築物をBIMにより情報共有する『可視化』により、維持管理業務を効率的に行う経営戦略でもある。
 建築物のイニシャルコストとランニングコストの比較は、概ね25:75と言われ、ランニングコストはイニシャルコストの約3倍と言われている。ランニングコスト維持管理費は、法令点検・定期点検保守費、清掃費、警備費、経常的修繕費等がある。