企業倒産予知モデルその２とは？

１、企業倒産予知モデル：白田佳子著
SAF値＝0.01036X1＋0.02682X２－0.06610X3－0.02368X4＋0.70773
SAF2002:Simple Analysis of Failure 2002)

X1：　総資本留保利益率
X2：　総資本税引前当期利益率
X3：　棚卸資産回転期間
X4：　売上高金利負担率
倒産判別点：判別点は0.68となる。0.68以下なら倒産の可能性が高い、0.68以上であれば、倒産の可能性は低い。全企業（全業種・全規模）に対応した判別式

２、アルトマンの倒産判別モデル
Z＝1.2×（X1）＋1.4×（X２）＋3.3×（X3）＋0.6×（X4）＋1.0×（X5）

X1：　運転資本の増加÷総資産
X2：　内部留保÷総資産
X3：　税引前営業利益÷総資産
X4：　発行済株式数×株価÷有利子負債
X5：　売上高÷総資産
倒産判別点：判別点は2.675以下なら倒産、2.675超であれば、非倒産と判別される。

３、倒産企業データ及び優良企業のサンプルデータによる倒産判別モデル（統計技法による及川ゼミ資料による：製造業）
T＝ー1.61×（X1）＋0.911×（X2）＋0.381×（X3）＋0.263×（X4）

X1：　当座比率（当座資産と流動負債の金額比率）
X2：　自己資本比率
X3：　売上高経常利益率
X4：　棚卸資産回転率
倒産判別点：判別点－81となり、－81より大きければ大きいほど倒産の可能性が高く、ー81以下で小さければ小さいほど、倒産の可能性は低くなる。




 

建築物に関する調査若しくは鑑定業務とは？設計瑕疵及び施工瑕疵とは？

 建築物に関する調査若しくは鑑定業務とは？
A、建築物の瑕疵担保及び賠償責任における法廷鑑定及び私的鑑定業務
B、建築物の固定資産及び償却資産の適切な仕分け鑑定業務
C、建築物のデューデリジェンスにおける資産評価の調査業務
等が主業務で弊社は、建物資産鑑定業務に特化した一級建築士事務所で、建築設計瑕疵及び施工瑕疵を調査し、法廷鑑定書及び私的鑑定書を作成する。
　ちなみに建築物に関わる瑕疵担保及び賠償責任については、❶設計に由来する場合　❷施工に由来する場合　❸その両者に由来する場合　❹施工管理に原因のあるものがある。さらに❺使用した材料に問題がある場合等、その原因はさまざまなものが推察される。

　請負契約には、「設計施工一括契約」と「設計施工分離契約」の2パターンがあり、その契約履行について、請負者は民事上の責任が問われる。
a,建設工事の請負契約上の「施工上の瑕疵」に関わる責任（瑕疵担保責任）
b,設計の委任契約上の「設計上の瑕疵」に関わる責任
c,不法行為の責任（手抜き工事及び不良材料の使用等故意又は過失によって生じる損害）
d,「設計施工一括契約」における瑕疵責任（責任の所在が明確である）
e,「設計と施工分離」における瑕疵責任（設計瑕疵でも施工者の注意義務を怠ると施工者は担保責任を免れることはできない。

　瑕疵担保保険の適用（設計施工分離契約）について
住宅の瑕疵保険の対象となるのは施工者の責任であるのが基本であるが、瑕疵担保責任だけが対象であって、不法行為責任による損害賠償は保険の対象外である。
　なお、設計者の責任に関わる保険は、専門家責任保険の一種で設計業務の遂行に起因して発生した物件については設計者が基本的に負担をする。

調査鑑定プロセス
１、予備調査
２、本調査
３、鑑定書の作成(設計：欠陥等の私的・施工：是正方法・施工費：見積書）
４、意見書の作成
５、証人尋問

事業目的：『環境と資産の再生マネジメント』とは？

事業目的：『環境と資産の再生マネジメント』とは？　www.cantechsjapan.com

再生可能エネルギー『CO2ゼロ』を通じて、『環境と資産の再生マネジメント』を提案いたします。

①再生可能エネルギー事業（バイオマス発電の採算性及び燃料調達等）
②建物資産鑑定業務（償却資産の妥当性検証）
③建物の瑕疵担保及び損害賠償の鑑定及び調査業務
④建設・IT・経営に関する調査、省エネコンサルタント業務

www.cantechsjapan.com   ホームページとリンクにより説明を行う。

ビジネスキーワード：バイオマス関連、省エネルギー、建物資産鑑定、瑕疵担保及び損害賠償、建設の情報化

バイオマス関連：バイオマス事業における経営革新の認定事業
省エネルギー：デマンドコントローラー及びLED、見える化の三位一体事業・FMロボシステム
建設の情報化：BIM、CIMシステムとPFI、PPP事業

③事業目的の建物瑕疵担保及び損害賠償の鑑定及び調査業務について紹介する。
建物の設計瑕疵及び施工瑕疵についての損害賠償について。

　建築士事務所の業務は、一般的に建築士法で１、設計、工事監理　２、建築工事契約に関する事務　３、建築工事の指導監督　４、建築物に関する調査若しくは鑑定５、建築物に関する法令若しくは条例の規定に基づく手続の代理が主業務である。

　弊社は、　４、建築物に関する調査若しくは鑑定業務に、特化した事業目的の会社で、広島県建築士事務所協会に登録（広島県知事登録14（1）第4601号）し、広島県建築士事務所協会にも所属している。

４、建築物に関する調査若しくは鑑定業務とは？
A、建築物の瑕疵担保及び賠償責任における法廷鑑定及び私的鑑定業務
B、建築物の固定資産及び償却資産の適切な仕分け鑑定業務
C、建築物のデューデリジェンスにおける資産評価の調査業務
等が主業務で弊社は、建物資産鑑定業務といい④に特化した一級建築士事務所で、建築設計瑕疵及び施工瑕疵を調査し、法廷鑑定書及び私的鑑定書を作成いたします。

　ちなみに住宅に関わる瑕疵担保及び賠償責任については、❶設計に由来する場合　❷施工に由来する場合　❸その両者に由来する場合　❹施工管理に原因のあるものがある。さらに⑤使用した材料に問題がある場合等、その原因はさまざまなものが推察される。

　請負契約には、「設計施工一括契約」と「設計施工分離契約」の2パターンがあり、その契約履行について、請負者は民事上の責任が問われる。
a,建設工事の請負契約上の「施工上の瑕疵」に関わる責任（瑕疵担保責任）
b,設計の委任契約上の「設計上の瑕疵」に関わる責任
c,不法行為の責任（手抜き工事及び不良材料の使用等故意又は過失によって生じる損害）
d,「設計施工一括契約」における瑕疵責任（責任の所在が明確である）
e,「設計と施工分離」における瑕疵責任（設計瑕疵でも施工者の注意義務を怠ると施工者は担保責任を免れることはできない。

　瑕疵担保保険の適用（設計施工分離契約）について
住宅の瑕疵保険の対象となるのは施工者の責任であるのが基本であるが、瑕疵担保責任だけが対象であって、不法行為責任による損害賠償は保険の対象外である。
　なお、設計者の責任に関わる保険は、専門家責任保険の一種で設計業務の遂行に起因して発生した物件については設計者が基本的に負担をする。

調査鑑定プロセス
１、予備調査
２、本調査
３、鑑定書の作成(設計：欠陥等の私的、施工：是正方法、施工費：見積書）
４、意見書の作成
５、証人尋問


 

事業目的：③建物資産鑑定業務とは？キャッシュフローを改善するソフトパワー業務？

建築士事務所としての建築物資産の調査・鑑定業務とは？
資産の運用・保全・収益性向上・キャッシュフローの改善等を客先にアドバイスを与え、地方行政に対するスモールソフトパワー業務である。

経営（ファイナンス評価）
①建物の投資効果の評価
②再エネルギー事業の採算性評価
③デマンドコントローラー、LED採用によるエネルギーコストの削減
④家屋固定資産税の再建築費評価点計算書再評価によるキャッシュフローの改善
⑤土地、家屋、償却資産の適切な仕訳によるキャッシュフローの改善

　特に④の家屋固定資産税評価は、家屋評価が10年前の建物でも現在新築した場合の価格によって算定されており、再評価の意義は大きく、是正により国税及び地方税の還付金(登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、相続税）が返却されることで、キャッシュフローの改善が行われる。建築士・税理士・弁護士のサムライ三者とのコアボレーションスモールパワービジネスである。

建物評価・法務（瑕疵担保及び損害賠償）
①施工瑕疵及び設計瑕疵による私的鑑定書
②裁判所への建物鑑定書
③工事請負金の精査等のコンストラクションマネジメント（CM）
④デューデリジェンス
⑤FMロボ（ Faciliｔｙ Management Robot )によるライフサイクルコストの査定
⑥BIMの活用による建設情報化

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事業目的：②建物資産鑑定業務とは？キャッシュフローを改善する？

　建物資産鑑定業務は、国民視点で自治体の固定資産税である賦課税を、最適化するビジネスである。建築士・税理士・弁護士それぞれのサムライ達が、コアボレーションし、自治体の課税評価員の評価額を是正する連携業務(再建築費の再評価・還付金請求・不服申立て）である。

・再建築費評価点数計算書の再評価(建築士)固定資産税に関する還付金請求(税理士）不服申立て(弁護士）三者のコアボレーション。

 　上記のビジネスモデルにより、自治体課税員評価額を『重大な錯誤』により是正させ、5年間の家屋固定資産税を還付させることでキャッシュフローの改善を行う。なお再建築費評価点数は、１㎡面積当たりの評点のため、面積が大きく及び錯誤が予想される複雑な建物ほど鑑定効果は大である。

固定資産税、取り過ぎ続発　自治体職員が単純ミス : 日本経済新聞

 

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASDG1303S_Y4A900C1CC1000/

　このビジネスモデルは、固定資産税の中で減価償却がなく及び公示価格のある土地ではなく家屋に特化している。家屋は、規模、業種、施工方法、材料選定、経年減点補正率など、課税評価員が、課税評価に複雑性が影響し、自治体職員の裁量権に『重大な錯誤』を、発生させる可能性のある。

　この裁量権（定性的意思決定）は、再建築費評価数計算書に大きな影響を及ぼし『重大な錯誤』がある。この再建築費評点計算書の再評価にビジネスチャンスを見出だす。
　『重大な錯誤』は、新築時からの再評価により不動産取得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税・相続税が二重課税として還付される可能性があります。

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事業目的：①建物資産鑑定業務とは？キャッシュフローを改善する？

　建物資産鑑定業務は、法人企業の家屋固定資産税を最適化し、5年分を還付させる成功報酬提案型ビジネスであるである。最適化（是正）することは、還付金による企業のキャッシュフローの改善につながる。

　この提案は、総務省（財団法人地方財務協会）の固定資産（家屋）評価基準により自治体が、再建築費評点基準表から計算した家屋固定資産評価額を是正し、検証評価するものである。この家屋固定資産評価額は、工事請負契約額と異なり評価基準から算出する額である。この額は、自治体税総額の43％で、人件費相当に近い金額と言われている。

なぜ最適化（是正）するのか？
①自治体の課税評価員（補助員）は、建築の専門ではなく施工方法及び部材等の評価について『重大な錯誤』に陥る可能性のある実務である。
②所有者は、固定資産評価額と税額のみが通知され、『再建築費評価点数計算書』の内訳が公開されてなく、不服申立ての術もわからない。又計算書の見方も理解しずらい。
③固定資産税は、申告の所得税と異なり賦課税で不透明・不公正な制度とみなされている。
④固定資産税の減価償却は、経年減点補正率から算出され、所得税からの減価償却とは異質のもので、所有者には不利な算出方法にある。

　①～④により、自治体の課税評価員が算出する家屋固定資産税額を、検証・評価、適正化するビジネスが建物資産鑑定業務である。

　建物資産鑑定業務は、建築士法上の建築物に関する調査若しくは鑑定業務となり、建築士事務所の設計、監理業務以外の業務となる。瑕疵担保及び損害賠償における建築施工瑕疵及び設計瑕疵訴訟は、訴訟状は弁護士業務となるが瑕疵の鑑定書作成は、建築士の業務となる。なお土地の鑑定業務は、不動産鑑定士の業務となる。

建物資産鑑定業務は、国民視点で自治体の固定資産税である賦課税を、最適化するビジネスである。建築士・税理士・弁護士それぞれのサムライ達が、コアボレーションし、自治体の課税評価員の評価額を是正する連携業務である。

・再建築費評価点数計算書の再評価・・・・・・・・建築士
・固定資産税に関する是正・・・・・・・・・・・・・・・・税理士
・税金還付の不服申立て訴訟・・・・・・・・・・・・・・弁護士

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事業目的とデューデリジェンスの関わりとは？

事業目的とデューデリジェンスの関わりとは？www.cantechsjapan.com
　デューデリジェンスは、投資家が不動産における多角的な調査で、物理的調査（建物調査診断、耐震リスク、環境汚染等）、経済的調査（採算性評価、市場性リスク）、法的調査（権利関係の損害賠償等）により、リスク・リターンの検証調査資料として、投資家の意思決定するための諸資料である。
　物理的調査は、一般的に建物調査・土地状況調査・環境調査であり、エンジニアリングレポートと言われているが、LCCを含めたFMシステム評価として、将来予測のキャッシュフローの明確化（IRR、NPV、回収期間等）とリスク率（割引率：Wacc）の評価作業（DCF法による収益価格の査定：現在価値）の経済的調査との連携を必要とする。

　弊社の事業目的とデューデリジェンスとの関わりは、①建物資産鑑定は、この物理的調査の建物調査に特化したエンジニアリングレポートで、再生エネルギー事業の②採算性評価は、デューデリジェンスの経済的調査である。又、③瑕疵担保及び損害賠償における調査・鑑定は、法的調査と位置づける。

建物資産鑑定に必要な書類（予備調査及び本調査にあたり）
①委任状及び権利に関わる承諾書
②付近見取図
③建築確認済証（平成4年以前の場合は確認通知書）、検査済書
④設計図書（設計図、仕様書、その他建物に関わる書類）
⑤その他予備調査にて必要な書類

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