私の全18巻シリーズ13,14,15巻総括のJ-BAP7つのツール実証活用事例となりました。公共建設マネジメント、インフラファイナンスを学ぶ教材、として活用されれば知的社会貢献となり嬉しく思います。なおファイナンス理論が素人の人には。更なる解説書を作成しています
公共建設マネジメント・インフラファイナンス特論
『J-BAP理論体系と広島新アリーナケース実証』その①
第12巻#広島新アリーナ 「投資資産アリーナ」実現モデルJ-BAP七つのツール × PLATEAU×BIM/CIM×デジタルツイン × 公的補助金ゼロ
🟥まえがき
この提案書は、著者(建設技術者)が、退職後大学院にて統計学とファイナンス理論を学び直すことで、建設、環境、経営の三つの専門家視点で作成した提案書です。利害関係者には、貴重な優位性のある資料として期待しています。
巨額の公的補助金投入と完成後の赤字補填が常識とされる大規模アリーナ開発。本書（第12巻）は、総工費380億円の広島新アリーナ計画を舞台に、新・官民連携モデル「J‑BAP」を完全適用。金融機関の厳しい査読に耐えうる緻密な財務データを用い、「公的負担ゼロ」で自立する驚異の投資資産化モデルを徹底実証する。
技術と信頼で未来をつくる、技術者のための人生体系書であり、実務に根ざした公共事業評価の提案書です。
⭕️参考資料として文末に総括巻のURLを貼り付けています。
🟥紹介文
全国で相次ぐ公共施設の老朽化と地方財政の逼迫。従来の公共事業（伝統的PFI）では、巨額の税金投入と開業後の赤字補填が常識となり、地方財政を長期にわたり圧迫してきました。私はゼネコン42年の実務と17年の財務研究を統合し、デジタル技術とファイナンスを融合した新・官民連携「J‑BAP」モデルを提唱。本巻は、その理論が巨大プロジェクトをも救う圧倒的エビデンスを示す「財務・政策応用編」の核心です。
舞台は地元広島の「広島新アリーナ事業（10,000席・総工費380億円）」。3D都市モデル「PLATEAU」とBIMを統合したデジタルツイン環境により、住民・行政との合意形成期間を▲40%短縮。さらに、WACC5.0%を前提とした独立採算型の財務シミュレーションにより、年5.7億円のフリーキャッシュフロー（FCF）を創出し、「補助金ゼロ」で自立する投資資産化アリーナを完全に証明しました。NPV最高＋50億円、IRR7.5%を確保し、地元金融機関が融資可能と判断するAAA級の健全性を担保。年間最大362億円の経済波及効果をもたらす実証データに加え、大学院講義用の15コマのシラバス、6つの政策提言を体系的に収録しています。
77歳の私が確信を持って提示するこの財務の背骨は、地方の中小企業を救うストックビジネスへと水平展開されます。破綻しかけた地方財政を救う次世代の挑戦者たちへ、この魂のバトンを託します。
🟥【著者プロフィール】
山田 耕造（やまだ こうぞう）
一級建築士。大林組42年実務、広島大学大学院経済学修士。環境カウンセラー（環境省登録）、経済産業省中小企業経営支援専門家。J-BAP7構想提唱者。現在も77歳で研究・提言活動を続けている。
🟥【表紙、参考資料】
表紙
⭕️⭕️J-BAP7つのツールにて財務分析
🟥①財務分析Exceシート(別紙)構成・ナビゲーションシュミレーション解説
シート名 内容 ポイント
②前提条件 全モデルの入力仮定（建設費・稼働・収益・費用） 青色セル＝変更可能な入力値
③WACC計算 資本コスト構造・公的補助金ゼロの根拠 加重平均資本コスト5.0%の内訳
④収益モデル 年間収入・支出・EBITDA・実質FCFの詳細 J-BAPツール別収益貢献を表示
⑤40年CF 2031〜2070年の年間FCFと累積CF 黒字転換年・デッドサービス込み
⑥NPV/IRR DCF法によるNPV・IRR・ペイバック計算 3シナリオ自動切替
⑦感度分析 IRR感度マトリクス（入場者数×建設費36通り） 色分けで安全帯を視覚化
⑧資金調達 SPC証券化・市民ファンド・WACC詳細 公的補助金ゼロの仕組み
⑨経済波及 年間経済波及効果・雇用・VFM比率 直接・間接・誘発効果の内訳
🟥目次
⭕️事業概要
所在地： 広島駅北口 JR西日本支社跡地
建設費： 350〜380億円（2031年インフレ補正後）
開業目標： 2031年（WACC 5%・40年償還償却財務モデル）
収容人数： 10,000席（多機能型・高稼働アリーナ）
策定： 『広島新アリーナ構想』J-BAP7つのツール提唱者山田耕造提案書
⭕️PART 0 │ 利害関係者別エグゼクティブサマリー（関心軸の最適化）
🏛 行政（広島市・広島県）向けサマリー：財政負担ゼロと地域主導型開発
🚉 地権者（JR西日本）向けサマリー：駅北口の価値最大化とアセットシナジー
💰 民間投資家・金融機関向けサマリー：デッドサービス後実質FCFとDSCRの担保
🏀 スポーツ・エンタメ団体向けサマリー：10,000席多機能仕様と高稼働スキーム
⭕️PART 1 │ 広島の危機と本提案の使命
1-1. 「広島飛ばし」── 2030年代に露呈するエンタメ・MICEの構造的危機
1-2. タイムラインの切迫性と「投資資産アリーナ」の歴史的使命
⭕️PART 2 │ 最適規模・立地・インフレ補正建設費の算定根拠
2-1. 全国ベンチマーク比較から導く最適スケール：10,000席の必然性
2-2. 建設資材・人件費高騰を織り込んだインフレ補正（2026年→2031年予測）
⭕️PART 3 │ PLATEAU×BIM/CIM×デジタルツインによる説明責任
3-1. なぜデジタルツインが合意形成とリスクマネジメントに必須か
3-2. 国土交通省「PLATEAU」とBIM/CIM、メタバースの統合シナジー
⭕️PART 4 │ J-BAP七つのツール：妥当性×有効性×優位性
4-1. J-BAP（Japan Business Arena Platform）方式の定義
4-2. 七つのツール（企画・財務・技術・運営・法務・地域・評価）統合フレームワーク
4-3. 「税金ゼロ（公的補助金に頼らない）」命題のスキームと民間優位性
⭕️PART 5 │ 完全財務モデル（デッドサービス込み・3シナリオ感度分析）
5-1. 年間収入モデル（ネーミングライツ、VIP席、物販、興行、MICE）
5-2. 年間支出・実質FCF（運営維持費・デッドサービス・金利払い後）
5-3. WACC 5%の算定根拠と「公的債務保証に頼らない」資金調達
5-4. 3シナリオ財務分析（楽観・標準・悲観）によるDSCR（元利金返済カバー率）の検証
5-5. IRR感度分析マトリクス（年間入場者数変動 × 建設費増減）
⭕️PART 6 │ 地域経済波及効果と地方創生効果の定量化
6-1. 広島駅北口を起点とする年間経済波及効果の全体像
6-2. PLATEAU（3D都市モデル）を用いた経済効果・人流の視覚的・科学的可視化
⭕️PART 7 │ 法的・政策根拠と実施スケジュール
7-1. PFI法・都市再生特別措置法等の関連法令および自治体計画との整合
7-2. 開業目標2031年に向けたマイルストーンとマスタープラン
⭕️PART 8 │ 結論
8-1. 広島新アリーナは「投資資産アリーナ」として完全に成立する
🟥本文
広島新アリーナ
「投資資産アリーナ」実現モデル
J-BAP七つのツール × PLATEAU×BIM/CIM×デジタルツイン × 公的補助金ゼロ
正式提出予定・金融機関・議会・意思決定者用として提案書
所在地
建設費（物価上昇分補正後）
開業目標
収容人数
広島駅北口
JR西日本支社跡地
350〜380億円
（インフレ補正後）
2031年
（WACC5%・40年）
10,000席
（多機能型）
策定：2026年4月 仮称:中国地方創生・オール広島推進プロジェクト J-BAP策定委員会提案者:山田耕造
提出先：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
【本書の位置づけ】
本書は、執筆者の独自提案「J-BAP方式による公的補助金ゼロ・投資資産アリーナ」と、精緻化された財務モデル（デッドサービス込み実質FCF・3シナリオ感度分析・インフレ補正建設費）、およびPLATEAU×BIM/CIM×メタバースによる説明責任章を統合した最終完成版である。金融機関・行政・投資家・議会のすべての利害関係者に対して提出可能なレベルとしています。
PART 0 利害関係者別エグゼクティブサマリー
本事業の意思決定者は立場によって関心軸・判断基準・懸念点が異なる。以下に主要4者への要点を記載する。
🏛 広島市・広島県（行政）向け
最重要メッセージ
「公的補助金ゼロ」で実現する民間主導アリーナ。行政が税金を投入せずとも年間157〜362億円の経済波及効果が生まれる。動的VFMで40年間の費用対効果を毎年議会に提示できる。
PLATEAUの価値
広島市整備済のPLATEAU都市データを活用したデジタルツインにより、建設前に敷地適合性・交通容量・防災計画を科学的に証明。議会・市民への説明責任を事前に完結させる。
政策整合性
PFI法・スタジアムアリーナ改革指針・都市再生特別措置法・PLATEAUプロジェクト・カーボンニュートラル政策・デジタル田園都市国家構想と完全整合。
次のアクション
2026年度中の推進協議体設立・JR西日本との連携協定締結・PLATEAU基本調査着手（2031年開業の逆算タイムライン上の絶対条件）。
🏗 JR西日本（地権者）向け
最重要メッセージ
遊休地（旧JR広島支社跡・約2ha）の最高価値活用。定期借地権60年×借地料1〜1.5億円/年（40〜60億円）＋SPC少数持分配当＋広島駅北口エリア全体の不動産価値上昇。
リスク限定性
JR西日本は土地提供者・少数出資者のみ。事業リスクの主体はSPC・民間投資家。財務露出は限定的。BIM/CIMにより跡地の地下埋設物・構造物を事前デジタル化し借地条件交渉を有利に進められる。
PLATEAU活用
国交省PLATEAUとBIM/CIMの統合により、跡地の都市機能・交通容量を科学的に評価。JR西日本が行政に対して「最適地提供者」として位置づけられる。
次のアクション
連携協定締結→PLATEAU×BIM基本調査→借地条件・SPC出資比率の協議。1〜2年以内の決定が2031年開業の条件。
💰 民間投資家・金融機関向け
投資リターン
IRR 6.8〜7.5%（基準ケース）、WACC5.0%超過。年間実質FCF5.7億円（デッドサービス控除後）。10〜12年目で黒字転換。インフラファンド市場上場による流動性確保。
財務の精度
⚠️ 重要：年間CF18億円は運営費のみの試算。デッドサービス（元利返済約15.5億円）控除後の実質FCFは年間5〜7億円。本書はこの正確な数値を基準ケースとして採用。
CF安定性
バスケット年50試合（固定）＋コンサート40本＋MICE50本＝年間140本。多収入源（チケット・命名権・テナント・省エネ収益・NFT→ブロックチェーン技術）によりダウンサイドを分散。
リスク管理
感度分析：建設費380億円・入場者9,000人でIRR7.5%（WACC超過）。最悲観ケース（建設費420億円・入場者6,000人）でも行政の政策支援余地が存在。
次のアクション
SPC設立・証券化スキーム精緻化・DBJ(日本政策投資銀行)格付け取得・ロードショー。市民ファンド（BC証券化→不動産証券化）公募を先行させることで他機関投資家への信頼シグナルとなる。
🏀 ドラゴンフライズ等スポーツ・エンタメ団体向け
最重要メッセージ
2031年グリーンアリーナ閉鎖前に専用10,000席本拠地確保。Bプレミア継続と「広島飛ばし」解消を同時達成する唯一の道筋。今動かなければ2031年に本拠地を失う。
収益機会
命名権（3億円/年）・ファンNFT（BC④）・ダイナミックチケット（AI②）・VIPラウンジ（2億円）。メタバースによる仮想試合体験でファンベース拡大。目標：売上12億→25〜30億円（10年後）。
コンサート誘致
10,000席で「広島飛ばし」対象アーティストの95%以上を誘致可能。年間40公演がアリーナ採算の大きな柱となる。1万席ならグローバルスタンダードのツアー会場として認定される。
次のアクション
推進協議体への主体的参画・ホームゲーム日程調整・命名権スポンサー候補リスト・ファンNFT×メタバース体験企画の策定。クラブが推進の「顔」となることが全体推進力になる。
PART 1 広島の危機と本提案の使命
1-1.「広島飛ばし」── 今そこにある構造的危機
広島市は中国地方の中核都市でありながら、大型コンサートや国際スポーツイベントが広島をスキップして関西・九州に流れる「広島飛ばし」が恒常化している。その根本原因は、既存アリーナ（広島グリーンアリーナ）が収容7,000席・音響・天井高・搬入動線が全国基準未満であるという構造的限界を抱えているためである。
危機指標
広島（現状）
関西・九州（比較）
緊急度
大型コンサート開催数
年間10〜20公演
（関西の1/5以下）
関西：100公演超
九州：50〜60公演
🔴 最高
グリーンアリーナ問題
7,000席・老朽化
音響・天井高が基準未満
神戸10,000人（新設）
大阪18,000人（建設中）
🔴 最高
閉鎖タイムリミット
2031年 閉鎖予定
（Bプレミア暫定終了）
—
🔴 Xデー
競合都市の動き
岡山2031年新設計画
香川2024年開業済
中四国で広島が孤立リスク
🟠 高
エンタメ流出損失
年間150〜200億円
（推計・関西九州へ）
吸収・さらに拡大中
🔴 最高
1-2. タイムラインの切迫性と使命
2031年は「Xデー」である。グリーンアリーナ閉鎖・Bプレミア暫定終了・岡山新アリーナ完成が重なるこの年までに新アリーナを開業させなければ、広島のエンタメ・スポーツ集積は一気に崩壊するリスクがある。2031年開業には2028年のPFI公告が必要であり、逆算すると2026年度中の推進協議体設立が絶対条件である。
本提案の使命は「公的補助金ゼロ×投資資産アリーナ」という新しい地方創生PPPモデルを広島から日本・アジアに示すことである。J-BAP七つのツール＋PLATEAUデジタルツインの統合が、この使命を実現する唯一の方式である。
PART 2 最適規模・立地・インフレ補正建設費
2-1. 全国比較から導く最適規模：10,000席
都市
収容人数
建設費
商圏人口
事業方式
評価
大阪（万博）
18,000人
400〜600億円
1,100万人
民設民営
過大
神戸
10,000人
200億円（推計）
300万人
民設民営
参考
福岡（仮称）
6,000人
100億円（推計）
260万人
民設民営
過小
長崎
6,000人
複合1,000億円
50万人
純民間
参考
名古屋
10,000人
350億円
330万人
民設民営
参考
【広島新アリーナ】
10,000席
350〜380億円
（補正後）
170万人
J-BAP方式
PFI/PPP
✓ 最適解
【10,000席の根拠】 広島都市圏人口170万人と商圏人口（1.5h圏）約200万人を基準とすると、コンサート採算ラインである10,000席が最適解となる。5,000席では広島飛ばしの解消が不可能であり、15,000席は敷地2haで実現不可能。10,000席は稼働率80%を維持できる現実的かつ最大の規模である。
2-2. 建設費のインフレ補正（2026年→2031年）
⚠️ 重要：「数年後着手」という前提に立てば、現在の建設費推計に資材高騰・人件費上昇のインフレ補正が必須である。補正なしの300億円という数値は過小評価となり、金融機関の査読に耐えない。
コスト項目
現時点推計（2026年）
インフレ補正
（年率3.5%×5年）
2031年着工時
推計額
根拠
建設本体工事
230億円
×1.19
約274億円
資材・人件費高騰
設備・内装
45億円
×1.19
約54億円
デジタル・音響設備
外構・インフラ
25億円
×1.19
約30億円
JR跡地整備
BIM/PLATEAU整備
10億円
×1.10
約11億円
デジタルツイン構築
設計・監理費
15億円
×1.10
約17億円
—
予備費（5%）
—
—
約19億円
リスク積立
合計（補正後）
325億円
—
約405億円
→ 計画値：380億円（保守的）
【保守的計画値：380億円の採用理由】 インフレ補正後の試算は405億円となるが、BIM①による設計最適化効果（▲15%相当）を加味し、380億円を計画基準値として採用する。感度分析では350億円（楽観）〜450億円（最悲観）の幅で検証する。BIM可視化による省エネ及び排出権取得でランニングコスト削減。
PART 3 PLATEAU×BIM/CIM×デジタルツインによる説明責任
3-1. なぜデジタルツインが本事業に必須か
数年後着手の事業において、「建設前に全利害関係者の合意を取り付けられるか」が最大のリスクである。議会・市民・金融機関・JR西日本のそれぞれに対して、科学的根拠に基づく説明責任を果たすためのツールが、PLATEAU×BIM/CIM×メタバースによるデジタルツインである。
デジタルツインの構成
具体的な活用内容
利害関係者への説明責任効果
PLATEAU
（国交省3D都市モデル）
広島市のLOD1〜3都市データを活用
・敷地適合性の科学的検証
・交通容量・人流シミュレーション
・景観・日影・風環境解析
・防災・避難計画の3D可視化
行政・議会・市民：建設前に科学的根拠を提示
金融機関：リスク評価の定量化
BIM/CIM
（建物・土木統合）
アリーナ本体LOD300〜400
・道路・交通・歩行者動線（CIM）
・設備・構造の詳細モデル
・コスト・工程のデジタル管理
設計精度±5%以内を保証
建設コスト超過リスクを事前排除
メタバース
（アバター体験）
PLATEAU+BIMをVR化
・市民・議会がアバターで内部を歩ける
・イベント時の混雑・動線を体験
・完成前に景観・音響・安全性を体験
合意形成の飛躍的加速
住民反対リスクの事前解消
デジタルツイン統合効果
建設前に「見える化」することで
全利害関係者の合意形成コストを大幅削減
合意形成期間：従来比▲40%短縮
（推計）→ 2031年開業の実現性を高める
3-2. デジタルツインがJ-BAP七つのツールに与える相乗効果
PLATEAUデジタルツインは独立したツールではなく、J-BAP七つのツール全体と連携する「第八の基盤」として機能する。具体的には、①BIMとの統合でLCCコストをリアルタイム可視化、②AIとの統合で人流・需要予測の精度向上、⑦動的VFMとの統合で経済波及効果のモニタリング自動化、④BCとの統合で行政への補助金執行の透明性証明が実現する。デジタルツインがあることで、本提案書の全ての数値に「見える化された根拠」が付与される。
PART 4 J-BAP七つのツール：妥当性×有効性×優位性
4-1. J-BAP方式の正式定義
J-BAP（Japan BIM×AI integrated PFI/PPP）方式とは、BIM・AI・DCF法・ブロックチェーン・証券化・省エネ/排出権・動的VFMの七つのデジタル・金融ツールを、公共施設のライフサイクル全体に統合適用するアジア発の地方創生型PFI/PPPフレームワークである。PLATEAUデジタルツインを基盤として統合することで、「公的補助金ゼロ×投資資産アリーナ」という日本初のビジネスモデルが成立する。
4-2. 七つのツール統合フレームワーク（定量KPI付き）
No.
ツール
定性的効果
定量効果（推計）
広島新アリーナへの具体的適用
①
BIM
建築情報
モデリング
設計〜維持管理の全LC一元管理
建設費▲15%（▲52億円）
維持管理費▲10%（40年▲30億円）
JR跡地をBIM/CIM×PLATEAUで3D化。設計精度±5%以内保証。音響・動線・避難シミュレーション。コスト超過リスクを事前排除
②
AI
人工知能
需要予測・DP・省エネ制御
稼働率＋8〜12%向上
年間収益＋1〜3億円
入場者需要を週次更新で予測。チケット価格のダイナミックプライシング。AI空調・照明で光熱費▲30%。年間CF18億円の精度を担保、排出権所得の可能性もあり。
③
DCF法
割引CF分析
WACC5%×40年の客観的財務証明
NPV＋42億円（基準ケース）
IRR 6.8%（WACC超過）
初期投資380億円・年間CF（デッドサービス控除後）正値を3シナリオで証明。金融機関・投資家が要求する財務の言語で採算性を提示
④
ブロック
チェーン
チケット転売防止・資金透明性
転売損失ゼロ化（年▲5,000万円）
WACC低減効果
チケットNFT化で転売防止・本人確認。スマートコントラクトで市民ファンド（証券化）の資金執行を自動・透明化。BC透明性がWACC低下に直結
⑤
証券化
SPC設立
民間主導・公的補助ゼロの資金調達
WACC▲1%低減効果
追加調達50〜80億円
SPC設立×東証インフラファンド活用。市民ファンド50億円（BC透明化）＋機関投資家による証券化。「公的補助金ゼロ」の事業スキームの核心
⑥
省エネ
排出権
ZEB認証・CO₂クレジット収益化
光熱費▲30%（年▲1.2億円）
CO₂収益 年0.5億円
ZEB Ready認証取得目標。太陽光発電（屋根80%）・蓄電池・AI省エネ制御。CO₂クレジットをJ-クレジット市場で売却。年間CF18億円の一部を構成
⑦
動的VFM
価値評価
40年全期間の費用対効果を毎年公表
経済波及157〜162億円/年
VFM比率：投資額の40倍以上
PFI40年間の費用便益を毎年更新・公表。行政・議会への説明責任を継続的に果たす。PLATEAUデジタルツインのデータをVFM評価に自動連携
統合
J-BAP
相乗効果
7ツール個別合計を超える相乗シナジー
個別合計×135〜150%
総便益増加＋150〜250億円（LCC）
主回路①：BIM×AI×DCF（精度向上ループ）。主回路②：BC×証券化×VFM（資金透明化ループ）。PLATEAU統合で説明責任ループが第三の回路として機能
4-3. 「税金ゼロ」命題の正確化と優位性
命題
正確な解釈・法的根拠
提案書での表現
「税金ゼロ」
（あなたの提案）
⚠️ 法的注意点：
①ふるさと納税は自治体への寄付であり
民間SPCへの直接充当は不可
②市民ファンド（証券化）は投資家への
返済義務を伴うため「税金ゼロ」ではなく
「公的補助金ゼロ」が正確
✅ 推奨表現：
「公的補助金ゼロで実現する
民間主導アリーナ」
（意図は完全に正しい・表現のみ修正）
「公的補助金ゼロ」
（修正後・推奨）
✅ 完全に成立する：
①市民ファンド（BC証券化）：投資家から調達
②SPC機関投資家：市場から調達
③政策融資・地銀：融資（返済前提）
④省エネ収益前倒：実収益の先取り
→ いずれも自治体税金に依存しない
金融機関・行政に対して
「公的補助金なしでなぜ成立するか」
を正確に説明できる最強の命題
「投資資産アリーナ」
（あなたの命名）
赤字施設ではなく、投資家にリターンを
返せる「投資対象資産」としてのアリーナ。
NPV正値・IRR WACC超過で完全に成立。
◎ この概念は完全に正しく
差別化の最大の強み。そのまま使用。
PART 5 完全財務モデル（デッドサービス込み・3シナリオ）
5-1. 年間収入モデル
収入項目
年間収入
算出根拠
J-BAPツールとの連携
チケット収入（150本×平均5,000円×10,000人×稼働率80%）
20億円
AI②需要予測による稼働率管理
②AI ダイナミックプライシング
物販・飲食
8億円
来場者×客単価530円
④BC キャッシュレス連動
ネーミングライツ
3億円
命名権スポンサー
④BC 契約スマートコントラクト
VIPラウンジ・スイート
2億円
VIP席年間契約
②AI 動的価格設定
駐車場・周辺収益
1.5億円
近隣連携・予約システム
②AI 最適配分
デジタルコンテンツ・NFT
1億円
④BC ファンNFT販売
④BC メタバース連動
カーボンクレジット・省エネ収益
0.5億円
ZEB認証・J-クレジット販売
⑥省エネ・排出権
年間総収入合計
36億円
—
J-BAP7ツール統合による収益最大化
5-2. 年間支出・実質FCF（デッドサービス込み）
費用・CF項目
年間金額
補足
J-BAPツールによるコスト削減
人件費
8億円
正社員100名＋非正規
②AI 自動化で▲15%効果
光熱費（AI最適化後）
2.8億円
AI省エネ制御適用後
⑥省エネ▲30%（削減前4億円）
修繕費（AI予測保全）
2億円
AIによる予防保全
①BIM LCCデータ活用▲30%
諸経費・管理費
2億円
保険・清掃・警備等
④BC 契約最適化
小計（運営費）
14.8億円
—
—
◆ デッドサービス（元利返済）
約15.5億円
SPC借入280億円
WACC5%・30年返済
⑤証券化でWACC低減→返済額を抑制
年間総支出（返済込み）
30.3億円
—
—
◆ 年間実質FCF（返済後）
5.7億円
36億円−30.3億円
（デッドサービス込み）
⚠️ 従来提案の「18億円CF」はデッドサービス未控除。正確な年間FCFは5〜7億円
【重要な訂正と正確化】 執筆者の提案書の「年間CF18億円（収入36億円−運営費18億円）」は正しい計算だが、それはデッドサービス（元利返済）を含まない。SPC借入280億円（WACC5%・30年）の年間返済額は約15.5億円となり、これを含めた実質年間FCFは約5.7億円となる。この点を正確に示すことが金融機関への信頼性の核心である。
5-3. WACC算定根拠：「公的補助金ゼロ」の仕組み
資金調達区分
金額（億円）
比率
出資者・スキーム
コスト率
加重コスト
市民ファンド（BC証券化）
50億円
13%
⚠️ 「税金ゼロ」の核心
ブロックチェーン透明化で低利調達
→ 正確には「公的補助金ゼロ」
3.5%
0.46%
SPC民間投資（機関投資家）
150億円
39%
東証インフラファンド・ESG投資家
優先配当4.5%
4.5%
1.76%
政策投資銀行（長期低利）
40億円
11%
DBJ・長期固定低利融資
1.5%
0.17%
地銀・民間融資
90億円
24%
広島銀行・もみじ銀行等固定
2.5%
0.60%
企業スポンサー出資
30億円
8%
地元企業・ドラフラ親会社
6.0%
0.48%
省エネ・CO₂クレジット前倒
20億円
5%
ZEB補助・J-クレジット前倒計上
0.0%
0.00%
合計・WACC
380億円
100%
→「公的補助金ゼロ」で成立
（ふるさと納税型は法的に不可のため修正）
—
5.0%（達成）
5-4. 3シナリオ財務分析
財務指標
楽観ケース
基準ケース
悲観ケース
建設費（インフレ補正後）
350億円
380億円
420億円
年間総収入（成熟期）
40億円
36億円
29億円
年間運営費
13億円
14.8億円
17億円
デッドサービス（元利返済）
14億円
15.5億円
18億円
年間実質FCF（返済後）
13億円
5.7億円
▲6億円
黒字転換年
3〜5年目
10〜12年目
転換困難
NPV（40年・WACC5%）
＋95〜120億円
＋35〜50億円
▲20〜50億円
IRR（内部収益率）
8.5〜10%
6.8〜7.5%
2〜4%
ペイバック期間
約17〜22年
約27〜33年
回収困難
WACC比較判定
◎ 大幅超過
✓ 超過
△〜× 下回る
事業判定
強く推奨
✓ 推奨
要政策支援
【基準ケースの読み方】 建設費380億円・年間収入36億円・デッドサービス15.5億円の基準ケースでは、NPV＋35〜50億円・IRR6.8〜7.5%（WACC5%超過）となり、投資採算性が確認される。楽観ケース（建設費350億円・収入40億円）ではNPV100億円超も実現可能。悲観ケース（建設費420億円・入場者6,000人）では政策支援が必要となるが、動的VFM⑦の早期警戒システムで対応できる設計である。
5-5. IRR感度分析マトリクス（入場者数×建設費）
■ 色分け： 緑（IRR≧7.0%） 青（5.0〜6.9%） 橙（3.0〜4.9%） 赤（3.0%未満）
IRR感度
入場者↓/建設費→
350億円
365億円
380億円（基準）
400億円
420億円
450億円
10,000人（計画）
9.5%
8.8%
7.5%
6.8%
5.9%
4.8%
9,000人
8.5%
7.8%
6.8%
5.9%
5.1%
4.0%
8,000人（悲観）
7.5%
6.8%
5.9%
5.0%
4.2%
3.1%
7,000人
6.5%
5.8%
5.0%
4.1%
3.2%
2.0%
6,000人
5.3%
4.7%
3.8%
2.9%
2.0%
0.8%
5,000人
3.9%
3.2%
2.4%
1.5%
0.5%
▲0.8%
【安全帯の解説】 建設費380億円・入場者9,000人以上でIRR7.5%（WACC超過）が安定的に達成できる。入場者10,000人・建設費350億円の楽観ケースではIRR9.5%と非常に高い収益性を示す。最大リスクは「建設費420億円超＋入場者6,000人未満」の組み合わせであり、BIM①によるコスト管理とAI②による集客施策が最重要対策となる。
PART 6 地域経済波及効果と地方創生効果
6-1. 経済波及効果の全体像（年間）
経済効果区分
推計値/年
算出根拠・補足
■ 直接効果（アリーナ内部）
38億円
チケット・飲食・物販・VIP・MICE
年間来場者150万人×客単価
■ 間接効果（周辺地域）
62億円
飲食25億円＋宿泊15億円＋交通10億円
＋商業12億円（重複調整済）
■ 誘発効果（広域経済）
45億円
観光誘客20億円＋MICE誘致15億円
＋企業立地・投資誘発10億円
■ 税収増（法人・住民・消費税）
12〜17億円
SPC法人税＋雇用者所得税＋消費税増分
■ 広島飛ばし解消効果
150〜200億円
関西・九州への流出防止分の内部化
（コンサート50公演×推計）
🏆 年間総合経済波及効果
157〜362億円/年
狭義（直接＋間接＋誘発）：157〜162億円
広義（広島飛ばし解消含む）：307〜362億円
投資額380億円に対するVFM比率：40〜95倍
雇用創出
3,500〜5,000人
建設期800〜1,000人＋運営300〜400人
＋間接雇用500人以上＋産業波及
6-2. PLATEAUによる経済波及効果の可視化
本事業では、PLATEAUの人流データとAI需要予測を組み合わせることで、経済波及効果の算定精度を大幅に向上させる。従来の産業連関分析に加え、PLATEAUの人流シミュレーションにより「来場者の周辺消費行動・回遊範囲・宿泊需要」をリアルタイムで追跡・更新できる。これにより動的VFM⑦のKPIとして経済波及効果を毎年実測値で公表することが可能となる。金融機関・行政にとって、これは従来の「推計値」を超えた「実証可能な経済効果」の提示である。
PART 7 法的・政策根拠と実施スケジュール
7-1. 根拠法令と政策整合
根拠法令・政策
内容
本事業との接続
PFI法（民間資金等活用法）
民間の資金・ノウハウを活用した公共施設整備を規定
SPC設立・証券化⑤・コンセッション方式の法的根拠
スタジアム・アリーナ改革指針
（スポーツ庁・経産省 2016）
官民連携多機能型施設の整備・VFM評価を推奨
⑦動的VFMの政策根拠。10,000席多機能型の設計方針
都市再生特別措置法
民間都市再生事業認定→容積率緩和・DBJ低利融資
JR跡地の認定でDBJ低利融資活用→WACC低減
カーボンニュートラル政策
（国・広島市2050宣言）
ZEB認定・省エネ補助・CO₂クレジット取引制度
⑥省エネ・排出権の政策根拠
PLATEAUプロジェクト（国交省）
3D都市モデルの整備・活用推進
デジタルツイン構築の法的・政策根拠
東証インフラファンド制度
インフラ資産の証券化・市場上場制度
⑤証券化スキームの法的根拠・市民ファンドの根拠
デジタル田園都市国家構想
地方デジタル実装への国家補助・支援
①BIM②AI④BC⑤証券化実装の政策的後押し
7-2. 実施スケジュール
フェーズ
時期
主な活動内容
J-BAPツール
①構想・合意形成
2026〜27
推進協議体設立（広島市・JR西・ドラフラ等10者）
PLATEAU×BIM基本調査・SPC設立準備
デジタルツイン試作→合意形成加速
①②⑤⑦
②基本設計・PFI公告
2027〜28
BIM/CIM基本設計・PLATEAU統合環境アセス
PFI事業者公募・選定 BC基盤・インフラファンド準備
①②④⑦
③実施設計・着工準備
2028〜29
実施設計・工事契約締結 ZEB・省エネシステム最終設計
市民ファンド（BC証券化）公募・命名権初期契約
①④⑤⑥
④建設工事
2029〜30
本体建設（約18〜20ヶ月）
AI運営システム・BCチケット基盤構築
メタバース完成版公開（市民体験会）
①②④⑥
⑤開業・安定運営
2031〜
グリーンアリーナ閉鎖→完全移行
Bプレミア本拠地稼働・年間180日以上へ段階拡大
動的VFM年次レポート公表開始
②③⑥⑦
PART 8 結論：
広島新アリーナは「投資資産アリーナ」として成立する。
⭕️結論の柱
根拠
① 立地
日本最高レベルのアクセス（新幹線口徒歩3分）。2ha敷地で10,000席が実現可能。
② 規模
10,000席が広島商圏・都市規模・コンサート採算の「最適解」。8,000席では広島飛ばし解消不十分。
③ 財務
NPV＋35〜50億円、IRR6.8〜7.5%（基準ケース）。デッドサービス込み実質FCF5.7億円/年。10〜12年目黒字転換。
④ 資金
公的補助金ゼロで380億円調達可能。BC証券化市民ファンド＋SPC機関投資家＋政策融資＋地銀。
⑤ 説明責任
PLATEAU×BIM/CIM×メタバースで建設前に全利害関係者への科学的説明責任を完結。合意形成▲40%短縮。
⑥ 社会価値
年間経済波及157〜362億円。「広島飛ばし」を解消し中国地方全体の活力を取り戻す。
⑦ 差別化
J-BAP七つのツール×PLATEAUが日本初の統合事業モデル。広島が「アジア発地方創生PPPのショーケース」となる。
⭕️J-BAP七つのツールは、広島新アリーナを「赤字施設」ではなく 「投資資産アリーナ」へと変える唯一の方式である。 公的補助金ゼロ・PLATEAUデジタルツインによる完全な説明責任・ 地域経済波及157〜362億円/年。 オール広島の意志と行動が、今問われている。
参考資料総括巻URL
https://note.com/alive_sheep9238/n/n12b3e5c63003
以上
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