FMロボは、ミッションである「資産と環境の再生」の経営イノベーションツールで、「資産価値評価」・「予知保全」・「発注支援」の3つのシステムをセンサー媒体によりデータを再生し、業務効率及び省エネの有効性のコストダウンツールである。下記の事業パフォーマンス見直しに有効性を発揮します。
＜PFI事業運営費＞
現状事業費のDCF法で固定されている割引率４％の適合性シミュレーション及び施設事後モニタリングの信頼性調査、「箱物PFI」から｢運営費の効率性」への経営イノベーション
＜ESCO事業＞
運営費のさらなる管理コスト並びにエネルギー削減（CO2削減）ツール
＜マンション管理組合＞
維持・改修での、発注マンションオーナ代行業務
＜補修・改善に伴う適切な償却資産の運用事業＞
改正省エネ法（CO2削減）、J-SOX法（経営の透明化）、減損会計（適切な償却資産の運用）、DCF法による施設LCCの見直し（ファシリティマネジメント）等
以上に関わる事業者
PFI事業者SPC、契約済ESCO事業者、不動産経営者、不動産管理会社(マンション管理組合のオーナ代行）、環境ビジネス関連、税務と技術との協働ソリューション等、不動産を所有している世界市場で、運営費及びCO2削減を試みている顧客全てに適合する資産運用及び環境負荷削減ツールです
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日本の象徴と左端ＯＢＡＹＡＳＨＩ社章
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環境保全事業を通じて①再生可能エネルギー事業（バイオマス発電の採算性及び燃料調達等）②建物資産鑑定業務（償却資産の妥当性検証）③建物の瑕疵担保及び損害賠償の鑑定及び調査業務④建設・IT・経営に関する調査、省エネコンサルタント業務 TEL:0829-20-4380 FAX:082-553-8890 URL:http:// cantechsjapan.com Email:kozo .yamada@cantechsjapan.com
Ｍｔ．Ｆｕｊｉ.
日本の象徴と左端ＯＢＡＹＡＳＨＩ社章
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「PFI事業のVFM評価の信頼性について」その２、 「箱物PFI」から「運営PFI」へ！
財政赤字対策のひとつとして、日本版PFI事業（約300プロジェクト）が、長期（最大30年間）の運営段階に入ってきている。ここでの主張は、政策上提示されている割引率４％、キャッシュフロー、自己資本比率10％程度それぞれの数値が、長期間（最大30年）一定で事業収支を想定し、プロジェクトの是非の意思決定がなされているこのプロジェクトを、ファイナンス理論にて実証分析を行い、事業破綻の可能性を追求するものである。
「箱物PFI」と言われるこの事業は、初期投資が大きいため、回収期間を長期にする必要があり、その期間における事業リスクも大である（①金利変動に対する市場リスク②キャッシュフローの需要リスク③事業者企業リスク）。
ここでは、株主コスト（10％）CAPM及びWACC（加重平均資本コスト）で、割引率（4％）をシミュレーション行う。
最適資本構成は、①WACCがもっとも低くなる有利子負債と株主資本の構成比率、②節税効果のメリットと財政リスクのバランスが取れる構成比率から、割引率４％、キャッシュフロー、自己資本比率10％程度が一定である是非の検証を行う。
企業価値評価のツールは、定量的な評価としてEVA(Economic Value Added：経済的付加価値）がある。その価値を高めるために４つの方法がEVAの計算式から推定できる。
①NOPAT：税引き後営業利益を高める②投下資本を少なくする③加重平均資本コストをある程度引き下げる④WACCを基準に事業の選別を行う。
又、定性的な評価として２）バランスト・スコアカード（Balanced Scorecard BSC ）の４つの視点①財務②顧客③内部ビジネスプロセス④教育がある（以上企業価値の評価について西山茂：ビジネス・ファイナンス第６章を参考）。
本論は、PFI事業の将来企業価値をVFM（在来手法とPFI事業との税金の費用対効果：期待収益率）評価の形で、事業見直しの可能性のある「WACCと事業仕組（BSC）」の使用して、PFI事業の信頼性を解明する。 又、初期投資が膨大で回収に長期かかる「箱物PFI」から「運営費を核にしたPFI」への転換。
①「VFM」を被説明変数、「手法と業種」を説明変数とした最小２乗法による重回帰分析の相関関係の検証。
②割引率（Wacc）、回収期間、残存価格、自己資本比率（CAPM）を変数としたシナリオ分析。
③キャッシュフローの市場及び需要リスクによる感応度分析。
以上の項目について、それぞれシミュレーションを行い、「VFM評価の信頼性について」検証を行う。
規模の大きい初期投資を回収するためのの事業長期化は、リスクを最大化し、当時の責任者をあいまにする政策である。国民（住民）は 、事業の適切な事後モニタリングを行い、現時点での破綻事業の可能性を限りなく少なくする必要がある。
PFI事業は、官、民、金融機関等三大プレイヤーのWin-Winの関係で成立している。官の赤字財政、箱物公共工事、金余り等のステークホルダー三者が、考えた日本版ＰＦＩ（サービス型ＢＴＯ）の「箱物ＰＦＩ」である。国民（住民）は、これ以上の財政赤字の負担がないように、割引率の5年ごとの見直し、事業者（SPC）の事業収支の第三者審査機関で実施、事業者サービスの事後モニタリング実態調査は、最小限必要である。
「箱物PFI」と言われるこの事業は、初期投資が大きいため、回収期間を長期にする必要があり、その期間における事業リスクも大である（①金利変動に対する市場リスク②キャッシュフローの需要リスク③事業者企業リスク）。
ここでは、株主コスト（10％）CAPM及びWACC（加重平均資本コスト）で、割引率（4％）をシミュレーション行う。
最適資本構成は、①WACCがもっとも低くなる有利子負債と株主資本の構成比率、②節税効果のメリットと財政リスクのバランスが取れる構成比率から、割引率４％、キャッシュフロー、自己資本比率10％程度が一定である是非の検証を行う。
企業価値評価のツールは、定量的な評価としてEVA(Economic Value Added：経済的付加価値）がある。その価値を高めるために４つの方法がEVAの計算式から推定できる。
①NOPAT：税引き後営業利益を高める②投下資本を少なくする③加重平均資本コストをある程度引き下げる④WACCを基準に事業の選別を行う。
又、定性的な評価として２）バランスト・スコアカード（Balanced Scorecard BSC ）の４つの視点①財務②顧客③内部ビジネスプロセス④教育がある（以上企業価値の評価について西山茂：ビジネス・ファイナンス第６章を参考）。
本論は、PFI事業の将来企業価値をVFM（在来手法とPFI事業との税金の費用対効果：期待収益率）評価の形で、事業見直しの可能性のある「WACCと事業仕組（BSC）」の使用して、PFI事業の信頼性を解明する。 又、初期投資が膨大で回収に長期かかる「箱物PFI」から「運営費を核にしたPFI」への転換。
①「VFM」を被説明変数、「手法と業種」を説明変数とした最小２乗法による重回帰分析の相関関係の検証。
②割引率（Wacc）、回収期間、残存価格、自己資本比率（CAPM）を変数としたシナリオ分析。
③キャッシュフローの市場及び需要リスクによる感応度分析。
以上の項目について、それぞれシミュレーションを行い、「VFM評価の信頼性について」検証を行う。
規模の大きい初期投資を回収するためのの事業長期化は、リスクを最大化し、当時の責任者をあいまにする政策である。国民（住民）は 、事業の適切な事後モニタリングを行い、現時点での破綻事業の可能性を限りなく少なくする必要がある。
PFI事業は、官、民、金融機関等三大プレイヤーのWin-Winの関係で成立している。官の赤字財政、箱物公共工事、金余り等のステークホルダー三者が、考えた日本版ＰＦＩ（サービス型ＢＴＯ）の「箱物ＰＦＩ」である。国民（住民）は、これ以上の財政赤字の負担がないように、割引率の5年ごとの見直し、事業者（SPC）の事業収支の第三者審査機関で実施、事業者サービスの事後モニタリング実態調査は、最小限必要である。
「PFI事業のVFM評価の信頼性について」その１
PFI事業の定量的な意思決定は、VFM評価によって主になされる。本論文は、VFM評価がなされる割引率4％、キッシュフロー、自己資本比率10％程度の数値固定が、さらなる財政破綻の要因となる現状政策に、焦点をあてる。特にインフレ、金利アップ、市場の需要変化、企業価値向上をレバレッジ効果にゆだねた財務体制の虚弱等が、PFI事業の破綻につながり、さらなる財政赤字が拡大する検証を、ファイナンス理論により実証分析を行った。
又、企業経営者が「企業価値の最大化」を目的としたPFI事業の是非を、国民視点で解析を行う。
又、企業経営者が「企業価値の最大化」を目的としたPFI事業の是非を、国民視点で解析を行う。
「ＰＦＩ事業のＶＦＭ評価の信頼性について」
論文要旨
日本財政は、国と自治体を合わせて773兆円（2008．04.01）の赤字でなおも増え続けている。その縮小政策として「官から民へ」の政策変更が行われている。その縮小政策のひとつにＰＦＩ(Private Finance Initiative)があり、その事業が運営段階に入っている。この事業の意思決定は、ＶＦＭ（Ｖａｌｕｅ for Money-税金の投入に対して得る期待収益以下「期待収益率」とみなす）によってなされる。ここでの紹介は、このＶＦＭ評価と信頼性について述べる。
1章ではＰＦＩの概要、2章ＶＦＭデータ分析は、「手法と業種」を説明変数とする重回帰分析、3章の財務分析では、ＤＣＦ法の４％割引率の是非、キャッシュフローの減少変化、自己資本比率の事業安定性等により事業が破綻するシミュレーションをファイナンス理論で検証する。
日本版ＰＦＩは、官、民、金融の三大プレイヤーのＷｉｎ－Ｗｉｎの関係で「箱物ＰＦＩ」が最大30年間で運営されている。自己資本10％程度のレバレッチ効果を狙った資金調達、割引率4％を固定としたキャッシュフローとのシミュレーションを行い、事業破綻になるべき事例をファイナンス理論で検証したこの論文は、これ以上の赤字財政を、国民に負担させてはならない警鐘を、主張するものである。
国民は、初期投資の高い「箱物ＰＦＩ」の30年間の運営費によるサービス の質を、「事後モニタリング」の形で、事業負担を決して子供、孫の代に引き継ぐことのないよう監視していく必要がある。
この財政赤字のさらなる負担は、国民にあることをここで再認識しなければいけない。
その理由：この事業収支は、①割引率に対する考え方（Wacc による補正）、②特別目的会社としてのSPC の自己資本比率の低さ、③市場リスクによるキャッシュフローの低下、①～③のリスクに対するヘッジのない事業計画により、事後サービスの低下は、当然国民負担となり、その後の破綻につながる。
日本財政は、国と自治体を合わせて773兆円（2008．04.01）の赤字でなおも増え続けている。その縮小政策として「官から民へ」の政策変更が行われている。その縮小政策のひとつにＰＦＩ(Private Finance Initiative)があり、その事業が運営段階に入っている。この事業の意思決定は、ＶＦＭ（Ｖａｌｕｅ for Money-税金の投入に対して得る期待収益以下「期待収益率」とみなす）によってなされる。ここでの紹介は、このＶＦＭ評価と信頼性について述べる。
1章ではＰＦＩの概要、2章ＶＦＭデータ分析は、「手法と業種」を説明変数とする重回帰分析、3章の財務分析では、ＤＣＦ法の４％割引率の是非、キャッシュフローの減少変化、自己資本比率の事業安定性等により事業が破綻するシミュレーションをファイナンス理論で検証する。
日本版ＰＦＩは、官、民、金融の三大プレイヤーのＷｉｎ－Ｗｉｎの関係で「箱物ＰＦＩ」が最大30年間で運営されている。自己資本10％程度のレバレッチ効果を狙った資金調達、割引率4％を固定としたキャッシュフローとのシミュレーションを行い、事業破綻になるべき事例をファイナンス理論で検証したこの論文は、これ以上の赤字財政を、国民に負担させてはならない警鐘を、主張するものである。
国民は、初期投資の高い「箱物ＰＦＩ」の30年間の運営費によるサービス の質を、「事後モニタリング」の形で、事業負担を決して子供、孫の代に引き継ぐことのないよう監視していく必要がある。
この財政赤字のさらなる負担は、国民にあることをここで再認識しなければいけない。
その理由：この事業収支は、①割引率に対する考え方（Wacc による補正）、②特別目的会社としてのSPC の自己資本比率の低さ、③市場リスクによるキャッシュフローの低下、①～③のリスクに対するヘッジのない事業計画により、事後サービスの低下は、当然国民負担となり、その後の破綻につながる。
「日本政府が考えている環境税」
日本政府が、考えている環境税は、地球温暖化対策税の名のもとに、原油、石油、軽油、灯油、ガソリン等の化石燃料に課税するものである。約2兆円の税収入で、1,100円～1,200円/CO2.Tの課税が想定される（灯油2.67T.CO2/1KL)。
しかし、地球温暖化対策としての建設環境負荷のカーボンオフセットの持論の考えからすれば、相当な考え方に乖離がある。ＣＯ２を直接排出する化石燃料の川上での課税を、することも一理あるけれど、本当の環境負荷をかけているのは、化石燃料を運用している川下施設そのものである。この川下にメスを入れなければ真の地球温暖化対策にはならない。
環境税と経済成長のバランスは、必要であるけれど今後、環境負荷を配慮しない産業、経営戦略は淘汰されていく可能性は高い。
しかし、地球温暖化対策としての建設環境負荷のカーボンオフセットの持論の考えからすれば、相当な考え方に乖離がある。ＣＯ２を直接排出する化石燃料の川上での課税を、することも一理あるけれど、本当の環境負荷をかけているのは、化石燃料を運用している川下施設そのものである。この川下にメスを入れなければ真の地球温暖化対策にはならない。
環境税と経済成長のバランスは、必要であるけれど今後、環境負荷を配慮しない産業、経営戦略は淘汰されていく可能性は高い。
「建設環境負荷で地球温暖化のカーボンオフセットの考え方」まとめ
その３では、環境負荷の地球温暖化の影響について検証した。最後のまとめでは、「カーボンオフセット」の運用について述べる。この運用方法は、二つの方法がある。一つは、所定の目標値を達成できない時は、できない負荷の量を金額に置き換え税金として支払う。二つは、ＣＯ２排出権取引で、所定のベースラインから負荷を与える行為と与えない行為との差し引きで、ＣＯ２を経済的な取引を行なう金融取引。現在、イギリス、デンマーク等で排出権取引が行われ、日本もやっと今年より仮想モデルがつくられ、段階的に市場取引が実施されている状況である。
まとめでは、環境負荷を税金とＣＯ２排出権取引で行うのではなく植林事業によるＣＯ２吸収量をカーボンオフセットとして環境負荷に置き換える手法を提案する。これは、ジェトロファーのバイオエタノールの植林１haあたりのＣＯ２の吸収量とバイオエタノール栽培量を環境負荷のカーボンオフセットとした考え方である。
2500本×５ｋｇ/1本×30年＝375,000kg・・・・・・・・・・吸収量
2500本×５ｋｇ/1本×30年＝375,000kg×30%×2580ｋｇ/L バイオエタノール290,250,000kgそれぞれを合算させると290,625,000kg約29万ｔである。延べ床3万ｍ2の施設の建設から廃棄60年間のＣＯ２排出量が、約20万トンであるので植林１ha当たりの建設負荷のカーボンオフセットは、述べ床4.35万ｍ２に、置き換えることができる。
まとめでは、環境負荷を税金とＣＯ２排出権取引で行うのではなく植林事業によるＣＯ２吸収量をカーボンオフセットとして環境負荷に置き換える手法を提案する。これは、ジェトロファーのバイオエタノールの植林１haあたりのＣＯ２の吸収量とバイオエタノール栽培量を環境負荷のカーボンオフセットとした考え方である。
2500本×５ｋｇ/1本×30年＝375,000kg・・・・・・・・・・吸収量
2500本×５ｋｇ/1本×30年＝375,000kg×30%×2580ｋｇ/L バイオエタノール290,250,000kgそれぞれを合算させると290,625,000kg約29万ｔである。延べ床3万ｍ2の施設の建設から廃棄60年間のＣＯ２排出量が、約20万トンであるので植林１ha当たりの建設負荷のカーボンオフセットは、述べ床4.35万ｍ２に、置き換えることができる。
「建設環境負荷で地球温暖化のカーボンオフセットの考え方」その3
その２では、建設環境負荷を床当たりＣＯ２換算率で行い「ハコモノ」施設が、ライフサイクルの地球温暖化に対する環境負荷を検証した。その３では、環境負荷の地球温暖化に対する影響を検証する。建設中の電力、灯油、軽油、廃棄物等と運営維持管理を合算して、年間約床当たりｍ２、60年間で6000ｋｇ相当のＣＯ２が排出される。この排出量は、ホテル450室相当（≒33,000m2）で、20万トンとなる。このＣＯ２排出量が、地球温暖化の最大の要因となる。公共性に関する施設は、事業収支だけの採算性のみを検討するのではなく、建設、運営維持管理に必要な環境負荷を、事業収支に配慮する必要がある。これが「カーボンオフセット」の考え方である。ちなみに日本の一年間のＣＯ２の排出量は、約13億ｔで、一人当たりの排出量は、約1.1ｔである。
「建設環境負荷で地球温暖化のカーボンオフセットの考え方」その２
その１では、ＰＦＩ事業の「ハコモノ」が70%建設され、官、民、金融機関等の利害関係が、Win-Winである検証を行った。その２では、「ハコモノ」で建設された施設が、運営維持でどの程度の環境負荷を与えるのかＣＯ２の排出量にて検証する。地球温暖化の要因の90％は、ＣＯ２の排出量である。建設中の床当たりの換算ＣＯ２排出量は、サンプル204データ数（2002年～2006年の某建設会社社内参考資料）からの平均値は事務所（36）、集合住宅（57）、その他（109）で8.30kg.co2/m2 である。次に運営維持管理の床当たりの換算CO2排出量は、平均92.6kg.co2/m2.年で約床当たり100kgのＣＯ２が排出され、ライフサイクル60年を想定すると6000kgが、ＣＯ２換算推定環境負荷と考えられる。
「建設環境負荷で地球温暖化のカーボンオフセットの考え方」その１
その１については、日本のＰＦＩ事業における概要、その2は建設環境負荷について、その3、建設における地球温暖化の影響、まとめとして、建設環境負荷をカーボンオフセットするための手法として述べ、「建設人としての環境負荷に対する意識改革」を行なうものである。
私の研究テーマとなっている「ＰＦＩ事業」は、官の政策で民のファイナンスで長期（≒30年）にわたり官の施設を、企画、設計、建設、運営維持管理していく事業である。この事業の仕組は、英国サッチャー首相が、政府の財政赤字を縮減させるための民意との協働政策である。その政策を「日本版ＰＦＩ事業」としたこの事業は、約70％近くが「ハコモノ」の建設である。事業収支は、キャッシュフローに基づいたＤＣＦ法で、長期現在価値に割り引き、従来型に比較し、平均25％の削減が検証され官民の契約に至っている。 これは、財政の赤字、建設不況、金融機関等の金余りの三者に対するWin-Winの関係に見られ、高い金利を事業費に乗せられ負担する住民に、高いツケを将来に先送りする政策である。
私の研究テーマとなっている「ＰＦＩ事業」は、官の政策で民のファイナンスで長期（≒30年）にわたり官の施設を、企画、設計、建設、運営維持管理していく事業である。この事業の仕組は、英国サッチャー首相が、政府の財政赤字を縮減させるための民意との協働政策である。その政策を「日本版ＰＦＩ事業」としたこの事業は、約70％近くが「ハコモノ」の建設である。事業収支は、キャッシュフローに基づいたＤＣＦ法で、長期現在価値に割り引き、従来型に比較し、平均25％の削減が検証され官民の契約に至っている。 これは、財政の赤字、建設不況、金融機関等の金余りの三者に対するWin-Winの関係に見られ、高い金利を事業費に乗せられ負担する住民に、高いツケを将来に先送りする政策である。
「ケンテックスジャパンCo.,Ltd(cantechsjapan:C-TEC)一級建築士事務所会社案内」
①公営施設のＰＦＩ事業収支の再評価
②土地・家屋の固定資産税のＦＭ評価（Ｗｅｂ予防システム、省エネ指導）
③土地・地下水汚染浄化ＥＧＰ工法（電気泳導法；特許2132617号）
④ベトナム植林事業及びバイオエタノール開発（排出権取引事業による環境保全）
・「家屋課税の鑑定および土壌汚染土」を再評価してみませんか？
・「予防保全システム」・「建設CM」による事業収支を再評価してみませんか？
・「PFI事業のVFM評価」を事後モニタリングで公営資産の再評価してみませんか？
・ベトナムの植林事業で「カーボン・オフセットによるクレジット」を獲得してみませんか？
E-mail: cantechsjapan@gmail.com http://cantechsjapan.blogspot.com
新しい再生の風 『資産と環境の再生』を再評価いたします。
・建設CMの資金調達方法及びリスク分散による事業収支の再評価（建設事業コストの再編）
・PFI事業（公共資産）のVFM（期待収益率）の再評価（VFM評価の事後モニタリング）
・家屋課税の再評価をF.MによるWeb上での家屋財産管理システム（㈱建物鑑定業務提携）
・汚染土の浄化（特許第2132617号）等による土地資産の再評価（環境科学㈱業務提携）
・ベトナムアンジャン大学で植林・排出権取引の環境負荷削減事業の再評価（カーボンオフセット）
・資格：一級建築士、宅地建物取引主任者、一級建築施工管理技師、環境カウンセラー（環境省）、省エネルギー指導員、ＩＳＯ14001審査員（補）
②土地・家屋の固定資産税のＦＭ評価（Ｗｅｂ予防システム、省エネ指導）
③土地・地下水汚染浄化ＥＧＰ工法（電気泳導法；特許2132617号）
④ベトナム植林事業及びバイオエタノール開発（排出権取引事業による環境保全）
・「家屋課税の鑑定および土壌汚染土」を再評価してみませんか？
・「予防保全システム」・「建設CM」による事業収支を再評価してみませんか？
・「PFI事業のVFM評価」を事後モニタリングで公営資産の再評価してみませんか？
・ベトナムの植林事業で「カーボン・オフセットによるクレジット」を獲得してみませんか？
E-mail: cantechsjapan@gmail.com http://cantechsjapan.blogspot.com
新しい再生の風 『資産と環境の再生』を再評価いたします。
・建設CMの資金調達方法及びリスク分散による事業収支の再評価（建設事業コストの再編）
・PFI事業（公共資産）のVFM（期待収益率）の再評価（VFM評価の事後モニタリング）
・家屋課税の再評価をF.MによるWeb上での家屋財産管理システム（㈱建物鑑定業務提携）
・汚染土の浄化（特許第2132617号）等による土地資産の再評価（環境科学㈱業務提携）
・ベトナムアンジャン大学で植林・排出権取引の環境負荷削減事業の再評価（カーボンオフセット）
・資格：一級建築士、宅地建物取引主任者、一級建築施工管理技師、環境カウンセラー（環境省）、省エネルギー指導員、ＩＳＯ14001審査員（補）
『PFI事業のVFM評価の信頼性について』VFMデータ分析・財務分析
社会科学研究科社会経済システム専攻ファイナンスプログラムにて、修士論文が完成いたしました。PFI事業をファイナンス理論でVFM評価（期待収益率）を分析いたしました。PFI事業及びファイナンスに興味のある方は投稿をお願いいたします。又、詳細を、ご希望の方は連絡をいただければ、送信いたします。
cantechsjapan@gmail.com ケンテックスジャパンCo.,Ltd 山田
汚染土を修復し、土地資産を再評価してみませんか・・・・・！？
「家屋固定資産評価（税）」は適正ですか・・・・・・・・・・！？
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自己紹介
- cantechsjapan
- 職 歴 ㈱大林組在籍中は、プロジェクトマネジャーの立場で利益管理、購買、海外調達、環境保全を専門として従事、平成20年定年退職。「ＰＦＩ事業のＶＦＭ評価の信頼性について」広島大学大学院ﾌｧｲﾅﾝｽﾌﾟﾛｸﾞﾗﾑ修士課程修了。環境保全事業として再生可能エネルギーの活用及び省エネ技術の必要性等について、カナダ、タイ、ベトナム、中国へボランティア活動を行い、平成21年有限会社ケンテックジャパン 一級建築士事務所を開設（１）第4601号 代表取締役に就任、現在に至る。
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