2010年11月5日金曜日

「資産と環境の再評価」とは

 資産価値の透明化は、イニシャルコストの3~4倍のランニングコストを環境負荷と割引率(資本コスト)により補正しなければいけない。そのプロセスは、経営戦略ツールとしてのファシリティマネジメント(FM)により、再評価(資産と環境をファイナンス理論で分析評価)される。建設から廃棄までの消費エネルギー(60年でCo2換算)は、床M2当り7.5t/CO2程度で、1ha当りの森林(杉の60年周期)のCO2吸収量の相当分といわれている。建設1M2当りのカーボンオフセットは、植林1haの吸収量に相当すると推定される。エネルギー(電気・ガス・水道等)消費量低減によるCO2削減並びに施設維持管理費及び税金、損保、賃料等の総括的な経費削減が、キャッシュフローを見直し、『成功報酬制度による資産価値の透明化』として、新しい再生の風のビジネスモデルとなる。

真のランニングコスト(LCC)=イニシャルコスト+{(LCC+LCエネルギーコスト+LCCo2コストーLC省エネコスト±適切な償却資産の仕分け)}÷(1+資本コスト)耐用年数乗

・耐用年数の延長及び運営費の見直し(長寿命化、固定資産の適切な仕分け)
・エネルギー消費量の縮減(電気量料金及び燃料費の見直し)
・資本コストの削減(キャッシュフロー及び割引率のシミュレーション)
・省エネ及び省資源化(CASBEE、LCC、BEMS、ESCO)
・償却資産マネジメント(予知保全、業者発注、エネルギー管理)
・汚染土及び汚水再生システム(不動産環境デューデリジェンス:資産査定)

①LCCコストにおける修繕費及び更新費を、期間と費用(17%:100年の長寿命化)を想定する。
②ランニングコストにおける運用費(31%:エネルギー消費量を省エネにより20%~30%削減)を算出する。
③同上、省エネチューニングマネジメントの実施を行う。
④CASBEEによる不動産評価とキャッシュフローをDCF法で分析する。
⑤①の長寿命化②、③の省エネにより、初期投資額を早期(10年以内)に回収する。

 ちなみに、設計建設費:17% 修繕・改善費、廃棄処分費:17% 保全費(清掃・保安):32% 運用費(エネルギー費)31% その他:3%

 以上、「固定資産運用最適化ツール」のデータベース化により、資産価値を向上(事務所ビル10,000M2で≒1億円)させ、CO2削減(環境負荷削減)させる狙いのFMロボ(Facility. Management. Robot)である。

連絡先:CanTechsJapan Co.,Ltd (ケンテックスジャパン)
一級建築事務所 09 (1) 第 4601 号 cantechsjapan@gmail.com

2010年10月26日火曜日

「資産と環境の再生」に必要なソフトとは

「資産と環境の再生」は、FM(ファシリティマネジメント)の経営戦略ツールのひとつである。
資産をLCCコストに置き換え、環境負荷とファイナンス理論で、適切な資産再評価を行う。

キーワード:キャッシュフロー、LCCコスト及び期間、消費エネルギーによるCO2排出量、廃棄物によるリサイクル及びリサイクル、適切な資本コスト(WACC)

真のキャッシュフロー=(キャッシュフロー ー(LCCー環境負荷))÷(1+割引率)

1,キャッシュフローにLCC(環境負荷を配慮:エネルギー消費量及び廃棄物量)における修繕及び更新費用を相殺する。そのコストを適切な割引率によるDCF法で分析した事業収支が真のキャッシュフローと推定する。
2,環境負荷エネルギーの実態を可視化と実証検証により、真のLCCコストの算出を行う。

 建設から廃棄までの総コスト(LCC)は、建設初期投資15%に対して、運営維持管理費85%である。この運営維持管理費85%を20%削減すれば初期投資額が相殺される。この相殺される経営戦略ツールが、FM(Facility Management:ファシリティマネジメント)である。「資産と環境の再生」ミッションは、「カーボンオフセットを推進し、低炭素社会を確立する!」プロセスが、経営戦略としての施設管理で、先手の管理手法の予知保全が本来の姿である。

施設管理は、①資産の仕分け②償却資産の長寿命化③運用業者発注管理④LCCコストの修繕及び更新コストとキャッシュフローとを相殺しDCF法で分析等で、「資産と環境の再生」を行う。その再生4つのツール及び有効性を下記に述べる。

① 資産(家屋)と償却資産(生産設備機器)を適切に仕分する建物情報管理ソフト
② 償却資産の長寿命化、省エネ、環境負荷削減等のLCCコスト縮減ソフト
③ 資産管理発注業務ソフト
④ 資産の付加価値をDCF法で分析し、キャッシュフローのシミュレーションソフト

それぞれの有効性
①不動産取得税、固定資産税、償却資産の申告等税の適切な仕分と資産台帳管理
②エネルギーの可視化、Web上でのセンサーの遠隔操作による償却資産の長寿命化及び省エネ
③運用維持管理管理費の業者選定、償却資産の減損会計処理をWeb上で行う効率性
④LCCコストを修繕・更新で長期管理し、キャッシュフローとの相殺で、資産をDCF法で分析
①~④それぞれのデータの共有及び相乗効果により、FM(Facility Management:ファシリティマネジメント)におけるランニングコストを縮減する。

2010年10月3日日曜日

日本技術の中国への紹介

 先週中国大連から帰国した。今回の訪中目的は、日本の環境技術の中国への紹介である。①汚泥を不溶化する。②センサーの遠隔操作による省エネと予知保全を推進する③水処理技術の紹介する三つのの環境技術の紹介と推進を行いました。前回からのアジアビジネスを、通じての感想は、ビジネスの基本「人道は、商道に通じる」ことからスタートする。ことを確信する。
 日本でのビジネスも同様で、ビジネスは、信頼社会を再構築することからスタートしなければいけない。自己責任ですべてが個人に還元され、孤立した日本人は、自分を信頼し、他者(アジア人全て)も信頼できる安心を求めている。信頼社会の回復で、アジアビジネスの性格も変化し、パワーも生まれる可能性が大である。
 しかし、中国の親しい友人との談話で、最近中国で日本人が日本人をだます詐欺が流行しているので、注意を要するというアドバイスを受けた。本当に悲しい日本人になりました。中国の方から日本人に対するアドバイスを受けるとは夢にも思わなかった。海外に出れば、誠実に対応し、日本国の恥とならない行動をしなければならないと思っている。

 

2010年8月13日金曜日

中国ビジネス視察と現状について

中国ビジネス視察と現状について


 7月10日~18日に北京経由から天津及び大連へのビジネス視察旅行に出かけた。

視察旅行の目的は、①北京~天津の中国新幹線と日本新幹線との比較検証、天津経済特区で、②天津設計事務所(設計部員120名の内新部署グリーン設計部)と日本CASBEE(建築物総合環境性能評価システム)との技術交流会出席、③日本中小企業の環境技術の紹介、又大連では、④介護福祉施設への日本技術移転、⑤介護福祉教育施設、⑥日中韓合弁IT企業等の視察である。

①中国新幹線は、日本の安全システムの技術移転により、国内はもとより、品質とコスト面でブラジル、アメリカ等の新幹線事業の国際入札に意欲を見せている。
最高時速330km/hで振動も少なく、椅子の品質は少し劣るけれど、切符販売システム及び車椅子等井配慮したユニバーサルシステム、距離あたりの価格等を含めた総合評価から、中国に軍配を上げる。

②この設計事務所は、アメリカとの合弁会社で、CASBEE対応にグリーン設計部を、新たな組織として設け、環境配慮設計専門員としてアメリカ人2名を専任としてヘッドハンティングし、企画設計時のグリーン設計に力を入れている。

・ 日本式CASBEEの紹介

・ 設計としてのファシリティマネジメントの4つのツール

・ 予知保全システムZigBeeにおける、不動産投資分析ソフトの紹介

・ 某コンビ二100店舗並びに大型複合ビル改修工事の環境配慮設計について討議

③天津環保科有限公司(環境技術コンサルタント)との商品紹介

・ 緑化システム メンテナンス、日照時間が短い

・ アクアメイクをCDにて紹介 今後期待できるので営業展開を行う

・ ZigBeeによる予知保全システムをPCデモにより説明 2年前の天津省エネ法にもと基づく報告に市場性がある。 エネルギーの「見える化」・電力検針の無人化

・ エコパウダー 天津経済特区での海岸周辺地域汚泥浄化工法の見直しに、行政側を含めて施工者側にも興味のある商品で、アクアメイクの水質、エコパウダーの土質についての浄化環境ビジネスの営業展開を進めて行きたい。

④介護福祉施設の技術指導(上海老齢科学研究中心による基準を参考)

・ 良子養老院、千紅蓮、化工大連療養院

⑤介護福祉教育施設

・ 大連職業技術学院、華和科技(大連)有限公司

2010年7月4日日曜日

FM:Facility Management はアメリカで生まれた施設の経営管理手法

 FM:Facility Management はアメリカで生まれた施設の経営管理手法です。省エネを実現し、LCC(Life Cycle Cost:建物の全生涯コスト)を削減することを目的としています。このFMシステムの4つのツールをを紹介いたします。英語版 中国版

 建設から廃棄までもの総コスト(LCC)は、建設初期投資15%に対して、運営維持管理費85%である。この運営維持管理費85%を20%削減すれば初期投資が相殺される。この相殺される管理手法が、FM(ファシリティマネジメント)である。
 FMロボット(Facility Management Robot)は、このFMを行うための業務改善4つのツールである。

4つのFMシステムツールとは

① 資産及び償却資産の仕分けを行い、適切な不動産関連税を、建築士の視点で分析する(不動産取得税、固定資産税、償却資産の減損会計、相続税等)建物総合価値評価である。

② 予知保全システム(センサーによるエネルギーの見える化)により、償却資産を適切に運用し、長寿命化を図る。又、環境負荷のエネルギー及びCO2の削減を行い、WEB上で、設備機器の異常時発信メールが可能である(環境負荷削減及び人件費の大幅の削減)。

③ ①並びに②のデータにより、リバースオクション(電子購買発注方式)が行え、業務の大幅な効率により、コスト削減とイノベーションが達成できる。

④ LCC(Life Cycle Cost:建物の全生涯コスト)での事業収支をDCF法で投資分析(不動産における事業収支デリジェンス)を行う。

以上の4つのFMシステムツールのデータ連携により、不動産の効率的な運用によりLCCコストの大幅な削減が達成できる。

① 建物総合価値評価(デューデリジェンス)

② 環境負荷削減

③ 電子購買発注方式

④ 投資分析

Facility Management will introduce the four tools to configure system

The total cost of construction even extinct (LCC:Life Cycle Cost: the cost of building all his life) is 15% for the initial investment construction, operation and maintenance costs 85 percent. 85% of the operation and maintenance costs, which offset a 20 percent reduction if the initial investment. This management approach is offset, FM (facilities management) is.
Robot FM (Facility Management Robot), this four FM business improvement tools to do.

A major characteristic of four Facility Management system is one tool

① First, we will sort of assets and depreciable property, real estate taxes, and properly analyze the viewpoints of architects (real estate acquisition tax, property tax, depreciation and asset impairment accounting) Valuation General Building ( due diligence) is.

② Second, the predictive maintenance system of visualization of sensor energy, properly managed assets and depreciation, reduced in a long time by sending e-mail when equipment malfunctions. Moreover, predictive maintenance systems, environmental impact and energy savings make the environmental impact of Carborn dioxide

③ The third, and the data ② ①, the reverse auction, done as an electronic purchase order system, with significant operational efficiencies can be achieved cost savings and business innovation.

④ The fourth, LCC (Life Cycle Cost: the cost of building all his life) business in the balance, DCF(Discouted.Cashflow .Analysis) analysis of investment (balance diligence in real estate business) can be performed.

More than four FM System Tools, by data linkage, the efficient operation of the LCC(Life Cycle Cost: the cost of building all his life) estate can achieve significant cost savings.

①.General Building Valuation (due diligence)

② Reducing environmental impact

③ Electronic purchase order system

④ Investment Analysis

施設将推出四个工具来配置系统

 该工程总成本甚至灭绝的(生命周期成本:建设所有的生命为代价)的为15%初始投资建设,运营和维护成本百分之85%。 85%的运营和维护费用,抵销了如果初始投资减少20%。这种管理方式是偏移,调频(设施管理)的。
机器人调频(设施管理机器人),这四年调频业务改进工具做。

4调频系统是一种工具

①首先,我们将折旧样的资产和财产,房地产税,正确分析和建筑师(房地产购置税,物业税,折旧和资产减值会计的观点)估值一般建筑(尽职调查)是。

②第二,可视化的传感器能预测维修系统,妥善管理资产和折旧,减少了很长一段时间通过发送电子邮件时,设备故障。此外,预测维修系统,对环境的影响,节省能源的二氧化碳对环境的影响。

③第三,运营效率和显着的数据②①,反向拍卖,电子采购订单作为一个系统进行,可达到节省成本和业务创新。

④第四,LCC的(生命周期成本:建设所有的生命为代价)在资产业务,现金流量折现分析投资(资产,房地产业务勤奋)可以执行。

四年多调频系统工具,通过数据之间的联系,对LCC的(生命周期成本:建设所有的生命为代价)地产的有效运作能取得显着节省成本。

①一般建筑估价(尽职调查)

②减少对环境的影响

③电子订单系统

④投资分析

2010年6月10日木曜日

中国大連岩木諮問有限公司との業務提携

中国大連岩木諮問有限公司との業務提携
「シニア向けロングスティ(介護医療の日本語対応)」のビジネスモデルの構築を、昨年Web上で行った。この度、介護医療施設並びにサービスのアドバイザーを行う。又、日本の中小企業と中国企業との連携コンサルタントを行い、特に中国大企業と日本の中小企業技術とサービスのコアボレーションを積極的に行う。

2010年5月5日水曜日

「経営戦略としてFM(Facility Management)」 運営維持管理費と建築環境ビジネスのイノベーション!

「企業経営のCRE(Corporate Real Estate)戦略」低炭素化時代における不動産評価のあり方とデューデリジェンスとしての建築環境ビジネスのイノベーション(環境負荷を収益に包括する)を確立する。
『不動産事投資の再構築・資産台帳の仕分け・建物LCCと省エネ評価・業者選定オクション』

 CantechsJapan Co.,Ltd  一級建築事務所 は、ミッションである「資産と環境の再生」を目指し、経営戦略としてFM(Facility Management)での再生を提案致します。企業価値に必要なポートフォリオ:①資産効率性、②LCC環境負荷評価、③運営費再構築により、キャッシュフローを成功報酬(ESCO事業仕組)として縮減いたします。
キワード:償却資産の仕分け、建物環境負荷のカーボンオフセット、運営費のイノベーション
『カーボンオフセットを推進し、低炭素社会を確立しょう!』
『サステナブル・ビルディング:持続可能建物への再構築』建築、環境、不動産、金融との融合で、適切な資産評価の再構築。

① 投資分析:キャッシュフローをDCF法で企業価値評価
② 環境性能効率:建築物のLCAの建築物環境性能評価(CO2排出量のモニタリング)
③ 運営費削減:予知保全システム等による省エネと償却資産の評価
④ 経営の効率性:業者選定をリバースオクションにより不動産運営の評価

①~④の項目は、それぞれ算定ソフトによる現状把握と将来へのキャッシュフローのシミュレーションが可能で、双方の相乗効果により下記の内容が期待できる。

① 現状の市場及び需要リスクの妥当性をWacc(加重平均資本コスト)にて評価(DCF法分析ソフト)
② 建築物の新築、既存、改修による環境負荷(、CO2排出量)のモニタリング(不動産評価ソフト)
③ エネルギーの現状把握、目標、解析、推計と償却資産の仕分け評価(省エネ、予知保全ソフト)
④ ネット上で施設の廃棄改修、企画設計、積算、業者等の選定、経営の効率化(リバースオクション)

以上のシステム構成により「環境・建築技術とファイナンス理論」で評価・分析し、建築物の長寿命化を推進させ経営戦略としてFMでコスト縮減の再評価を行う、CM(Construction Managment)
又、FMロボ:Facility Management Robot は、それぞれの項目の付加価値を高め、企業価値向上のためのソリューションツールです。詳細は最下部パンフレットにて説明

FMロボでのソフトソリューションの構成(運営費再構築によるコスト削減:資産と環境の再評価)
・キャッシュフローのDCF法分析ソフト(割引率と収益のシミュレーション)
・省エネ削減ツールソフト(省エネ1次診断による光熱費削減及びCO2削減)
・LCC建築物環境性能評価ソフト(環境負荷削減:CO2削減)
・センサーでの予知保全システムASP(省エネ2次診断によるエネルギー評価・分析・効率性)
・業者選定リバースオクションASP(運営費の効率)
・建築・設備償却資産仕分け台帳作成ソフト(国際会計基準、減損会計、J-Sox法に対応)

経営戦略としてFM(Facility Management)業務を、検討されているビルオーナー・テナント
国内外投資家に対する環境不動産の、投資物件における環境技術効率の定量的評価(環境性能評価)検証業務(建築物長寿命化Policyの戦略)
・建築物大規模修繕等に伴う省エネ対策業務
新規PFI事業及びESCO事業の運営費削減業務
・同上運営費のエネルギーモニタリング業務
不動産事業収支の見直し及びエネルギー削減業務
・マンション管理組合の在来型運営・維持管理の見直しと支援業務
・公民施設の運営費をネット上で「見える化」し、遠隔操作によりコスト及びエネルギー削減業務
・修繕・改修工事等に関わる償却資産の減損会計(国際会計基準に基づいた時価評価損益)への効率性業務
M&Aに適切な企業価値の算定業務

ケンテックスジャパン Co.,Ltd  一級建築士事務所 
cantechsjapan@gmail.com
080-387-07-387        山田