2016年2月14日日曜日

事業目的:②建物資産鑑定業務とは?キャッシュフローを改善する?

 建物資産鑑定業務は、国民視点で自治体の固定資産税である賦課税を、最適化するビジネスである。建築士・税理士・弁護士それぞれのサムライ達が、コアボレーションし、自治体の課税評価員の評価額を是正する連携業務(再建築費の再評価・還付金請求・不服申立て)である。

・再建築費評価点数計算書の再評価(建築士)固定資産税に関する還付金請求(税理士)不服申立て(弁護士)者のコアボレーション。

  上記のビジネスモデルにより、自治体課税員評価額を『重大な錯誤』により是正させ、5年間の家屋固定資産税を還付させることでキャッシュフローの改善を行う。なお再建築費評価点数は、1㎡面積当たりの評点のため、面積が大きく及び錯誤が予想される複雑な建物ほど鑑定効果は大である。

固定資産税、取り過ぎ続発 自治体職員が単純ミス : 日本経済新聞
 

 このビジネスモデルは、固定資産税の中で減価償却がなく及び公示価格のある土地ではなく家屋に特化している。家屋は、規模、業種、施工方法、材料選定、経年減点補正率など、課税評価員が、課税評価に複雑性が影響し、自治体職員の裁量権に『重大な錯誤』を、発生させる可能性のある。

 この裁量権(定性的意思決定)は、再建築費評価数計算書に大きな影響を及ぼし『重大な錯誤』がある。この再建築費評点計算書の再評価にビジネスチャンスを見出だす。
 『重大な錯誤』は、新築時からの再評価により不動産取得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税・相続税が二重課税として還付される可能性があります。

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2016年2月13日土曜日

事業目的:①建物資産鑑定業務とは?キャッシュフローを改善する?

 建物資産鑑定業務は、法人企業の家屋固定資産税を最適化し、5年分を還付させる成功報酬提案型ビジネスであるである。最適化(是正)することは、還付金による企業のキャッシュフローの改善につながる。

 この提案は、総務省(財団法人地方財務協会)の固定資産(家屋)評価基準により自治体が、再建築費評点基準表から計算した家屋固定資産評価額を是正し、検証評価するものである。この家屋固定資産評価額は、工事請負契約額と異なり評価基準から算出する額である。この額は、自治体税総額の43%で、人件費相当に近い金額と言われている。

なぜ最適化(是正)するのか?
①自治体の課税評価員(補助員)は、建築の専門ではなく施工方法及び部材等の評価について『重大な錯誤』に陥る可能性のある実務である。
②所有者は、固定資産評価額と税額のみが通知され、『再建築費評価点数計算書』の内訳が公開されてなく、不服申立ての術もわからない。又計算書の見方も理解しずらい。
③固定資産税は、申告の所得税と異なり賦課税で不透明・不公正な制度とみなされている。
④固定資産税の減価償却は、経年減点補正率から算出され、所得税からの減価償却とは異質のもので、所有者には不利な算出方法にある。

 ①~④により、自治体の課税評価員が算出する家屋固定資産税額を、検証・評価、適正化するビジネスが建物資産鑑定業務である。

 建物資産鑑定業務は、建築士法上の建築物に関する調査若しくは鑑定業務となり、建築士事務所の設計、監理業務以外の業務となる。瑕疵担保及び損害賠償における建築施工瑕疵及び設計瑕疵訴訟は、訴訟状は弁護士業務となるが瑕疵の鑑定書作成は、建築士の業務となる。なお土地の鑑定業務は、不動産鑑定士の業務となる。

建物資産鑑定業務は、国民視点で自治体の固定資産税である賦課税を、最適化するビジネスである。建築士・税理士・弁護士それぞれのサムライ達が、コアボレーションし、自治体の課税評価員の評価額を是正する連携業務である。

・再建築費評価点数計算書の再評価・・・・・・・・建築士
・固定資産税に関する是正・・・・・・・・・・・・・・・・税理士
・税金還付の不服申立て訴訟・・・・・・・・・・・・・・弁護士

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2016年1月27日水曜日

事業目的とデューデリジェンスの関わりとは?

事業目的とデューデリジェンスの関わりとは?www.cantechsjapan.com
 デューデリジェンスは、投資家が不動産における多角的な調査で、物理的調査(建物調査診断、耐震リスク、環境汚染等)、経済的調査(採算性評価、市場性リスク)、法的調査(権利関係の損害賠償等)により、リスク・リターンの検証調査資料として、投資家の意思決定するための諸資料である。
 物理的調査は、一般的に建物調査・土地状況調査・環境調査であり、エンジニアリングレポートと言われているが、LCCを含めたFMシステム評価として、将来予測のキャッシュフローの明確化(IRR、NPV、回収期間等)とリスク率(割引率:Wacc)の評価作業(DCF法による収益価格の査定:現在価値)の経済的調査との連携を必要とする。

 弊社の事業目的とデューデリジェンスとの関わりは、①建物資産鑑定は、この物理的調査の建物調査に特化したエンジニアリングレポートで、再生エネルギー事業の②採算性評価は、デューデリジェンスの経済的調査である。又、③瑕疵担保及び損害賠償における調査・鑑定は、法的調査と位置づける。

建物資産鑑定に必要な書類(予備調査及び本調査にあたり)
①委任状及び権利に関わる承諾書
②付近見取図
③建築確認済証(平成4年以前の場合は確認通知書)、検査済書
④設計図書(設計図、仕様書、その他建物に関わる書類)
⑤その他予備調査にて必要な書類

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2016年1月26日火曜日

建物資産鑑定業務とは?傾斜マンション?建築設計瑕疵及び施工瑕疵でお困りの方は?

 建物資産鑑定業務とは?傾斜マンション?建築設計瑕疵及び施工瑕疵でお困りの方は?
                                                                                                               www.cantechsjapan.com
建築士事務所の業務は、一般的に建築士法で①設計、工事監理②建築工事契約に関する事務③建築工事の指導監督④建築物に関する調査若しくは鑑定⑤建築物に関する法令若しくは条例の規定に基づく手続の代理が主業務である。
 弊社は、④建築物に関する調査若しくは鑑定業務に、特化した事業目的の会社で、広島県建築士事務所協会に登録(広島県知事登録14(1)第4601号)し、広島県建築士事務所協会にも所属している。

 ④建築物に関する調査若しくは鑑定業務とは?
1、建築物の瑕疵担保及び賠償責任における法廷鑑定及び私的鑑定業務
2、建築物の固定資産及び償却資産の適切な仕分け鑑定業務
3、建築物のデューデリジェンスにおける資産評価の調査業務
等が主業務で弊社は、建物資産鑑定業務といい④に特化した一級建築士事務所で、建築設計瑕疵及び施工瑕疵を調査し、法廷鑑定書及び私的鑑定書を作成いたします。

 ちなみに住宅に関わる瑕疵担保及び賠償責任については、①設計に由来する場合②施工に由来する場合③その両者に由来する場合④施工管理に原因のあるものがある。さらに⑤使用した材料に問題がある場合等、その原因はさまざまなものが推察される。

 請負契約には、「設計施工一括契約」と「設計施工分離契約」の2パターンがあり、その契約履行について、請負者は民事上の責任が問われる。
①建設工事の請負契約上の「施工上の瑕疵」に関わる責任(瑕疵担保責任)
②設計の委任契約上の「設計上の瑕疵」に関わる責任
③不法行為の責任(手抜き工事及び不良材料の使用等故意又は過失によって生じる損害)
④「設計施工一括契約」における瑕疵責任(責任の所在が明確である)
⑤「設計と施工分離」における瑕疵責任(設計瑕疵でも施工者の注意義務を怠ると施工者は担保責任を免れることはできない。

 瑕疵担保保険の適用(設計施工分離契約)について
住宅の瑕疵保険の対象となるのは施工者の責任であるのが基本であるが、瑕疵担保責任だけが対象であって、不法行為責任による損害賠償は保険の対象外である。
 なお、設計者の責任に関わる保険は、専門家責任保険の一種で設計業務の遂行に起因して発生した物件については設計者が基本的に負担をする。

調査鑑定プロセス
①予備調査
②本調査
③鑑定書の作成(設計:欠陥等の私的、施工:是正方法、施工費:見積書)
④意見書の作成
⑤証人尋問

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2016年1月25日月曜日

再生可能エネルギー事業の採算性評価(デューデリジェンス)とは?

再生可能エネルギー事業の採算性評価(デューデリジェンス)とは?www.cantechsjapan.com

 デューデリジェンスとは、投資家が投資を行う際、もしくは金融機関が引受業務を行う際に、投資対象(再生可能エネルギー事業)のリスクリターンを適正に把握するために事前に行う、一連の調査のことである。採算性評価は、このデューデリジェンスに該当する調査業務である。

 再生可能エネルギー事業の内、ソーラー発電は日射量の有効性と発電効率により採算性が大きく異なる。ここでの紹介は、再生可能エネルギー事業の内、バイオマス発電事業の採算性評価について述べる。

バイオマス発電事業の採算性評価
①再生可能エネルギー施設に安定的バイオマス(木材、竹等草木系、鶏糞系廃棄物等)供給
②発電施設規模、送電線能力、環境アセスメント等の法的規制
③バイオマス材料の含水率、購入調達単価、混焼比率、発生熱量及び灰処理等有効利用
④資金調達ファンドの仕組み(SPC、PFI、PPP等)
⑤公的資金の助成金活用方法
⑥FITの売電単価、発電方法及び効率、運営維持管理費等のLCC
⑦発電所年間稼働日数
⑧Wacc(割引率:加重平均資本コスト)をいくらにするか、借入金利、借入金返済期間
⑨以上の諸条件を配慮したキャッシュフローにより、NPV・IRR・返済期間等を把握する
⑩①~⑨を網羅したデューデリジェンスの調査業務が採算性評価となる。

 特に、①と②のバイオマス材料の安定供給により、発電施設規模の決定が、採算性評価をするために重要な項目である。

2016年1月24日日曜日

プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価・分析(FS)の妥当性について

 プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価は、ファイナンス理論と複合技術(Fin Techs :Finance and Technogies)で採算性評価・分析され、妥当性の有効性が検証される。www.cantechsjapan.com

事例
・再生可能エネルギー事業(ソーラー・バイオマス・小水力)の採算性
・PFI事業のVFM評価の信頼性
・FMロボ(Facility Management Robot)システム等による固定及び償却資産の妥当性評価
・投資不動産等事業の採算性評価
    
① P/L:損益計算書
② B/S:貸借対照表
③ C/F:CF計算書
④ 企業倒産予知モデル
⑤ NPV:投資する対象事業のプロジェクトが生出すキャッシュフローの現在価値(DCF)の総和
⑥ IRR(%):内部収益率
⑦ 投資金額回収期間:回収期間は、最低でも7年以内
⑧ DCF:ディスカウントキャッシュフロー割引率
⑨ Wacc:加重平均資本コスト:借入にかかるコストと株主調達にかかるコストを加重平均したもの

 ①~⑨のファイナンス理論ツールに、CM・PM・省エネ等の経営技術とBIM・CIM・FM等の建設情報化技術を有効に活用することで、複合的なマネジメント力が強化され、将来的ランニングコストを削減していく最新経営手法である。
 
 以上により真のPFIプロジェクトの採算性評価・分析(FS)は、技術者が経営理論と技術マネジメントの総括により、妥当性の有効性が検証される。

・某病院建設におけるIT化への取組
・某大学建設における環境保全と情報化
・環境共生住宅と省エネについて考えてみませんか!
・工期短縮における逆打ち工法とBIMシステムへの提案



 

2016年1月23日土曜日

事業戦略『環境と資産の再生マネジメント』とは?

 事業戦略の基本は、省エネ技術のコアボレーション(ヒト、モノ、カネ、インフォメーション)にある。
弊社のミッション『環境と資産の再生マネジメント』は、省エネ複合技術の数値目標達成プロセスにある。省エネ複合技術は、建物管理手法と経営管理手法のそれぞれの総合ベクトルを、費用対効果そのもの数値結果に表したものにある。www.cantechsjapan.com

 その数値結果は、エネルギー削減(建物管理)と収益向上(経営管理)につながり、CO2を削減することになる。エネルギー削減及び収益向上する行為が、環境と資産の再生マネジメントそのものである。

 組織の情報化(IoT)を推進させ、ヒト、モノ、カネの省エネ化が、企業のトタルコスト削減そのものにある。IoT(internet of Things):ヒト、モノ、カネ等の経営資源そのもの全体を、インターネットにより有効活用(遠隔操作等による省資源化)し、経営の効率化を図る省エネ技術そのものの手法である。

 プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価・分析(FS)の妥当性(2016の1月15日ブログ)での①~⑨のファイナンス理論ツールの一般的な財務・会計分析と建設情報化との複合技術化で、真の事業評価を分析・評価する手法で、弊社ミッションの『環境と資産の再生マネジメント』に深い意義がある。

 プロジェクト事業の採算性は、ファイナンス理論と建設情報化技術との複合化で、真の事業評価・分析が試されることで、省エネ(CO2削減)も達成され、それは『環境と資産の再生マネジメント』の狙いにある。

 以前のブログでは、BIM、CIM、PFI、PPP、FM手法等の事業用ソフトパワーとヒト、モノ、カネ、インフォメーションを、IoTとのコアボレーションツールにより、省エネとコスト削減を達成する事業戦術について述べた。今回は、ランニングコスト(エネルギー費用(モノ)、メンテナス(ヒト)、その他経費(カネ))に大きな影響を及ぼすFM(Facility Management)経営管理手法の有効性について述べる。

有効性
①省エネルギーを実現し、コスト低減と共に環境負荷削減を行う。
②最適な施設の選択肢が可能である。
③ファシリティ改革により、施設関連費用の最小化並びに経営効率の最適化が期待できる。
④施設を利用される利害関係者に快適及び魅力的な施設の提供が可能となる。
⑤ライフサイクルコストのうち、建設コストのイニシャルコストは25%で、残り75%はランニングコスト(エネルギー費用(モノ)、メンテナス(ヒト)その他の経費(カネ))と位置づけされ、BIMシステムの有効活用が、FMシステムの有効性を優位とし、最終的なLCC(Life cycle cost:ライフサイクルコスト)を削減することとなる。

適切性:基準値にぴったりと当てはまる。
妥当性:許容範囲内に収まり社会通念上納得いく数値
有効性:その数値等が役立つものかどうかの検証